主题：北京惊现28万元/平方米商铺

住宅受限之后商业地产的快速发展让人咋舌，在北京黄金位置的商铺到底有多贵可能人们心中并没有个标准。

　　日前，位于东三环的高和萃项目的最高价格已经卖到了28万元/平方米。

　　相比于住宅，商铺、写字楼等商用物业的价格较少受到政策因素的干扰，其对民生的影响也不会像住宅那样直接。不过，这一高价依旧引发了争议。质疑者们认为如此之高的售价是否远超物业本身的价值。

　　商业地产资深业内人士张家鹏表示，并不能简单地判断该项目的价格是否高，主要是由于目前CBD区域内基本上没有出售的商铺，该项目可能看重的就是其惟一性。

　　记者了解到，在高和萃之前，SOHO系列的一些商铺也曾创下单价高峰。例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到19万元/平方米，而2010年的银河SOHO铺王价曾达22万元/平方米。而在当前市场上世茂工三项目的售价也达到了24万元/平方米。

　　对于项目当前的定价，高和资本董事长苏鑫认为非常合适，并且认为当前北京市场上商铺的价格明显偏低，有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”

　　不过苏鑫坦言，与住宅物业不同，商用物业的定价自有其一套逻辑。而商业物业租金的多少，直接决定商业物业的价值。

　　在收购高和萃后，高和资本便投入资金，对项目进行了较大程度的工程改造，并对项目展开整体招租，严格限制租户资格。目前所销售的商铺，实际上已有优质商户签下租约，可以保证每月稳定的租金回报。对这一过程，苏鑫将其形象地比喻为“资产精装修”。

　　尽管先租后售的模式可能影响到客户对投资回报的预期，进而影响销售价格，但是，却能保证客户稳定的投资回报率。据悉，经资产改造后的高和萃受到租户认可，在招租开始的8个月内即实现90%的意向商家出租率。

　　尽管如此，但在记者的调查发现中，高和萃28万元/平方米的价格依然处于高位，在CBD区域内目前出售的二手房商铺中，如SOHO尚都商铺的价格在7万元/平方米以内，SOHO现代城商铺的价格在7.5万元/平方米左右。

　　张家鹏坦言，目前国内的住宅市场和商业地产全是非理性的发展，不能用租金来衡量投资，如目前东三环附近的首层商铺的租金在900元/平方米/天左右，按照这个标准投资高和萃需要将近26年才能收回成本，但是好多买家全是看中了其资产升值的前景，就如买房值不值并不是看重租金一个道理。

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