主题：行业巨头闭门会议：更坏的情况还在后面

快讯:
房地产行业与房地产股的关系总是那么微妙——两者紧密相连、互相影响；却又各自独立，短期内甚至可能呈现相悖走向。

　　 截止到目前，房地产上市公司半年报预告业绩非常亮丽，保利地产（600048.SH）是一个典型例子：预计净利润同比增长220％~270％。但漂亮的中报业绩并没有增加机构投资者的持股信心。绝大多数机构对地产股仍然“看得很淡”，理由是他们没法看清房地产业的销售情况、资金问题以及后续发展战略。

　　 而地产业内人士的心态也颇值得玩味：“现在的房地产股是绝对低估，但这不代表它不会被更严重低估。”万科A（000002.SZ）董事办主任谭华杰如是云。

　　 地产业将走向何方？地产股将如何演绎？最近，部分地产巨头与金融机构在深圳闭门会议，热议市场走向。

　　“预期销售数据很难看”

　　 下半年销售数据难看，更本质的原因是一些区域房价仍有泡沫，存在调整的压力和空间。

　　 2008年上半年，北京、上海、深圳、广州等四个城市的商品房交易量下降超过40％，其中深圳的情况尤为突出，交易量和房价总水平分别下降56％和30％。

　　 但这轮调整似乎并没有影响主流房地产公司的销售状况。保利地产董秘岳勇坚透露，今年以来，保利地产在广州、武汉、上海、长沙的销售都出现量价齐升局面；截止到6月30日，公司销售收入达到106.99亿元，比去年同期增长34.53％。

　　 而万科A谭华杰提供的数据显示，万科今年2~4月销售同比分别上涨72％、227％、73％；不过5月开始下滑，6月甚至下跌了23％。

　　 “今年大家对房地产销售不要抱有太大希望，商品房全年销售额肯定下降。”谭华杰分析，上半年成交低迷的一个原因是推盘很少，总体而言，推盘量和成交量基本保持平衡，8月后是房地产商的推盘高峰，但销售情况也不容乐观。现在投资者观望情绪依然浓厚，成交量会继续萎缩，销售数据预期会很难看。

　　 在业内人士看来，下半年销售数据难看，更本质的原因是一些区域房价仍有泡沫，存在调整的压力和空间。

　　 据深圳一家地产上市公司董秘提供的数据，该公司2006年底推出的一个楼盘，开盘价6800元/平方米，2007年3月攀升至1万元，最高时达到1.248万元。目前，房价虽小幅回落，但仍维持在1.1万元的水平。

　　 “房价在短短的时间里能翻一番，肯定有泡沫。”上述董秘表示，他们在上海一个临江的楼盘卖到4万元/平方米的高价，连他自己“都觉得贵了”。“我们的一个项目，拿地是9000元/平方米，售楼均价是1.65万元。”他承认，地产的确是暴利行业。

　　 这位董秘的观点在业内颇具代表性。另外一家房地产上市公司高层人士亦承认，目前“楼盘定价偏高，卖不动”。这位高管透露，该公司去年7月推出一个售价为4万元/平方米的高档楼盘，卖了整整一年，成交只有30％。“下半年的情况会更坏，但坏到什么程度，谁也说不清楚。”

　　 谭华杰亦认同这一点。他认为，目前房地产业情况还不是那么坏，更坏的还在后头。他预计，7月销售数据恐怕不会比6月好，8月、9月后的数据会非常难看。

　　
　　“资金有困难，但没有危险”

　　 今年前5个月房地产投资额仍有31％的增速，说明资金情况并没有所说的那么紧缺。

　　 在2007年高价拿地、2008年信贷紧缩和销售不畅的情况下，房地产企业资金缺口的说法层出不穷，有说3000亿~4000亿元，有说7000亿~8000亿元，更有甚者认为资金缺口超过1万亿。

　　 “我们净资产是84亿元，但我们手头还有75亿元的现金流。”金地集团（600383.SH）董秘郭国强透露。郭国强介绍，金地集团今年全银行信贷额度约211亿元，目前已获得45亿元贷款。同时，公司全年需要偿还银行贷款22亿元，其中的15亿元已经获批可以继续使用，今年需还款7亿元。

　　 而更详细的财务数据似乎也在说明大型地产商资金链不会“断裂”。截止到日前，金地集团尚未支付地价款19亿元；全年在建项目需要工程款70亿元，目前尚未支付工程款不到40亿元；另一方面，公司与瑞银合作的房地产基金已进行了全球路演，预计第一期将募集规模3亿~5亿美元；此外，公司公开增发80亿元的申请也将在7月28日上会。

　　 保利地产董秘岳勇坚亦表示“公司没有特别大的资金支付压力”。据其透露，上半年保利新增银行贷款77亿元，今年要支付但尚未支付的地价不到50亿元；目前，公司账面资金仍有84亿元。

　　 万科的资金也不紧张。截至2008年1季度，万科公司净负债率为30.9％，持有现金156.3亿元。

　　 “房地产公司资金有困难，但没有危险。”谭华杰分析，绝大多数中小开发商，不买地、不盖房，就没有现金支出；一些手头有楼盘的公司，还可以卖出房子回流现金流。

　　 “今年前5个月房地产投资额仍有31％的增速，说明资金情况并没有所说的那么紧缺。”上述研究员认为开发商缺钱，缺的是买地的钱。

　　
　　“危机或在今年底出现”

　　 2008年底及2009年一季度是开发商资金压力最大的时候。

　　 开发商资金链未断裂，并不代表行业危机已过，也许调整的压力才刚刚开始。

　　 今年以来，以深圳为代表的房价已发生了调整，但北京、上海等地的调整幅度并不大。谭华杰判断，房价调整才刚刚开始。“调整不是区域性的，而是整个行业的全面性下调。”

　　 一个值得注意的数据是，深圳楼盘销量已出现了罕见的同比负增长。而即便在2004年房价下跌期间，楼市成交量也是同比上涨。

　　 “深圳房价调整时间不够，价格和量也不够。”前述董秘指出，未来房地产降价销售不可避免。“只要市场需要降价，我们一定会降价。”谭华杰称，这样做只是把今年的利润转到未来两年，总利润并不会减少。

　　 “万科不是趋势投资者。”谭华杰强调，万科是随行就市的制造业公司。谭认为，对于制造业公司，“任何一个波动都会延伸或传导到另一个链条上去。按照市场情况去买土地、卖房子，市场会把你的损失弥补回来。”

　　 问题是，这轮调整会持续多长时间？房价下跌的空间还有多大？

　　 “全国性房价调整幅度在10％，一线城市调整幅度在20％~50％。”上述资深研究员判断，这是一轮中期调整，特征是成交量萎缩而非价格大幅下跌，调整周期较长。2008年底及2009年一季度是开发商资金压力最大的时候。

　　 “做房地产要把握好中长期趋势。虽然短期调整很难受，但渡过难关后，行业中长期利润和增长仍然很不错。”招商地产（000024.SZ）的董事总经理林少彬对房地产的中长期趋势依然充满信心。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。