主题：业内人士认为房产税试点扩大或促楼市成交活跃

　从近期财政部及各地政府的表态来看，房产税试点扩大推行的步子正在加大。有专家表示，从短期看，房产税在一些城市开展试点将促进楼市成交活跃，尤其是一线城市，而岁末年初效应也可能强于往年。但从中期看，房产税试点的推行将进一步改变消费者的投资行为，并对保障房地产市场平稳运行和深化国家税制改革提供指引。

　　或致房价增速放缓

　　财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。业内人士称，房产税试点推广可能先从经营性物业开始，之后逐步扩展到住宅。此外，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税进行准备。一旦在全国范围内推广，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式：整合房产税和城镇土地税并改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。

　　招商证券地产分析师贾祖国认为，房产税试点的大面积推广已成定数，新增城市试点预计从2013年开始。从长期来看，房产税扩大试点对房价产生的影响有限，但在短期内将对市场预期产生负面效应，从而引致房价增速放缓。

　　从近期各地楼市的成交来看，普遍出现价滞量涨的情况。上周一手房销量累计同比上升28%,二手房销量同比累计增长9%。从15个城市的库存去化速度看，目前综合为11个月，维持在较低水平。而从房价水平来看，一手房整体成交价格环比上升2%，维持在适度水平。国泰君安地产业分析师孙建平认为，预计未来房价将保持平稳，调控政策将以维稳为主要目的，在房产税的预期下，总体成交价格还会提升。

　　征税标准有待完善

　　虽然从短期来看，房地产调控政策仍将维稳，但从各地政府和财政部门的表态看，未来大范围推行房产税试点已成共识。分析人士认为，未来3年内，房产税大范围推行将改变传统的居民买房投资行为，从而对房地产市场的健康发展起到一定积极作用。

　　阳光置业副总经理范小冲认为，房产税试点的推行对于地产企业而言影响偏中性，一方面由于房产税的施行，地产企业可以从拿地费用中节省成本，另一方面由于房产税对楼市成交和购买行为产生一定影响，因此对部分地区和企业的业绩会有负面冲击。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，房产税的出台会在一定程度上改变目前的炒房行为，从而使得机构和居民的投资行为更理性，这也是衡量房地产市场能否发展成熟的重要方面。房产税的出台和推行在明年还将逐渐稳步开展，在一些城市可能会采用差别化的评估和征收标准。目前国家相关部门已经对房地产评估师进行了统一培训，并针对房地产税征收和计价中的问题进行了广泛征收意见和改进。未来推行统一的房地产征税标准，可能还需要通过进一步的实践来完善。

刚需并不单纯

　　上周末，张伟（化名）终于完成了收房手续，拿到了自己在北京的首套房钥匙。两年前，他在北京市通州区买到了这套68平方米的房屋，现在的市价较当初购房时上涨了近20%。

　　这颇符合张伟的预期。在他的计划中，虽然这套房屋是用于自住，但随着房屋的升值，他将来就能用更多的资本在市区换一所大一点的房子。毕竟对于在三元桥附近上班的张伟来说，每天的路程确实有点远。

　　李娜（化名）的想法更为实际。去年她在北京大兴区购买一套现房，这是她在北京买的第一套房，但直到现在还没装修。她甚至对这套房的质量毫不在意，在今年的北京雨季，这套房有一些损坏，她也没有专门找人维修。

　　这是李娜唯一的一套房产，目前她与男友租住在百子湾附近。在她的计划中，新购的这套房屋原本就不是用于自住，而是纯粹作为投资品。“工作了这几年，好不容易攒下一些钱，不能眼睁睁地看着它贬值。”她说。即便每月的收入半数都用于还房贷，但与把钱存在银行相比，她还是感觉更“踏实”。

　　在北京的年轻人中，抱有类似张伟和李娜想法的不在少数。这些“刚需”人群将首套房赋予一定的投资品属性，以一定程度上对冲未来的房价上涨。一些资金实力不足的购房者选择合伙买房，计划在将来出手时按照出资比例分享房屋增值的收益。

　　资金贬值的压力和投资渠道的缺乏，促使不少人把目光转向房产。此前，这类人主要是专业的投资客，如今越来越多的首套房“刚需”人群也加入其中。不少业内人士认为，北京已没有纯粹的自住型需求，因为多数房屋兼具自住与投资的双重属性，包括首套房和二套房。因此，传统意义上的“刚需”已很难再用房屋套数来界定，以往以首套房和二套房为代表的“刚需”正面临不“刚”的尴尬。从这个意义上说，“限购令”似乎难以彻底限制投资需求的入市。

　　分析认为，资金避险情绪的出现不仅与投资渠道缺乏有关，更与“限购令”等楼市调控的行政手段密不可分。去年以来，一些房地产开发商在销售过程中增加了一套说辞：“越限，越能凸显房子的价值。”这与高端住宅市场的热销是同一个逻辑。自从国土部在2004年推出“限墅令”以来，别墅的稀缺性和资产保值功能凸显，带动高端住宅市场持续多年被看好。

　　限购政策在凸显房屋价值的同时，也催生了一些恐慌性购房者。恐慌情绪的蔓延又容易导致成交量和房价的大幅波动，这显然与调控目标背道而驰。国家统计局数据显示，今年10月，全国70个大中城市新建商品住房（不含保障房）平均价格上涨0.4%，自6月以来已连续5个月上涨。尽管岁末年初是传统销售淡季，但不少地方的楼市成交量不降反升，房价也回到调控前的水平。

　　在经过近22个月的市场消化后，“限购令”领衔的“新国八条”边际效应正在递减。不少业内人士认为，楼市调控应抓紧构建市场化的长效机制，摆脱对行政性指令的过度依赖。


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