主题：若真要救市不如给地王“松绑” 两大对策共赢


　　随着政府宏观调控政策的加强，以及二次房贷政策的出台，房地产市场价格持续上扬的态势顿时逆转而下，昔日风光无限的地王转而变成了一块烫手的山芋，各地的退地潮相继涌现。开发商没钱缴交土地出让金，最终就只能是牺牲拍卖前缴交的保证金。而对卖地方而言，即使是保证金到了手，但收回的地块显然也卖不回原来的成交价，无疑会令钱袋受损失。既然收地对买卖双方都是如此得不偿失，还不如协商出一个双方都能共赢的方式也许更为理性。

　　对策一：


　　缓交出让金 双方都得利


　　有知情者透露：其实恒大地产并没有像外界猜测的那样，因资金紧缺而选择放弃绢麻厂的地块，而是在力争缓期缴交该地王的土地出让金。由于今年上半年以来土地出让市场成交极为惨淡，令土地出让方迫于年度土地出让定额，而不愿意将该地块收回重拍。因此，给予恒大的底线是2008年12月31日前一定要交完出让金。据说富力云祥路地块也有着类似的情形。


　　对此说法，虽然土地出让方没有一个明确的答复，但事实上市场也确实没有这些天价地要重新出让的传闻，这就意味着上述的消息具有一定的可信度。其实，缓交地王的土地出让金，让买地方有一个资金周转的时机，在目前银根紧缩的市场环境下，确实不失为一个让土地买卖双方两全其美的做法。


　　对策二：


　　调整规划 放地王一条生路


　　据了解，目前在其他城市已有地王开始动工，其操作方式就是在土地出让金的缴交方式上较为灵活。据悉，长沙地王已开始动工。而目前有些地区则是开发多少，才交多少土地出让金。


　　有市场人士认为，事实上对地方政府而言，并没有严格执行缴交土地出让金规定的动力。这一方面是从其政绩角度考虑，另一方面政府显然也不希望出现楼盘烂尾的情况。而对于企业来说，能拿天价地的企业大多都是有资金实力的，虽然一时资金紧张但总不至于出现断裂的情况。因此，对一时半会资金周转不灵的知名地产企业给予照顾也在情理之中。


　　除了缓期缴交土地出让金之外，有熟悉项目操作的人士还透露：其实适当调整项目的规划也能顺利促使买地方不挞订。据了解，2007年诞生的地王大多都受到“90/70”政策的限制，难以做成高端的豪宅产品。但若在规划条件上给予一定的放松调整，从而化解高地价的风险，这对开发商而言显然是一条“放生”之路，否则，拿到了处在限价房旁边、且地价还不及限价房房价高的地王的开发商，即使底气再足，恐怕也都要溜之大吉了。


　　进退两难的地王


　　7月8日，恒大地产缴纳广州地王“员村绢麻厂”地块的土地出让金大限已过，但不少媒体经过多方打听，发现无论是国土部门还是恒大地产都三缄其口，让人对这块地的归属产生巨大的疑问。我们姑且不论此绢麻厂的地块是否已经退了，但有一点无法否认的是，该地块在日渐走低的楼价“压迫”之下，对拿地者本身而言，退地就要损失一大笔保证金，不退的话显然就是握着一块难以下咽的烫手山芋。


　　事实上，在广州，与恒大地产有着同样进退两难遭遇的还有好几家大地产商。2007年9月11日，富力地产勇夺白云区云祥路地块，以楼面地价18728元/m2，成为广东新地王；同一日，保利地产以8768元/m2夺得金沙洲一居住用地，成金沙洲地王；还是在同一日，金地拿下了位于市桥南区规划滨江大道的一地块，楼面地价高达6230元/m2，刷新了此前万科的5784元/m2地王记录。9月17日，中莱投资以44.75亿元创下科学城地王纪录。9月19日，富力以47.05亿元在佛山夺得东平新城地块 ，同样光荣地成了地王。


　　如今，这些地王更多的还是“待字闺中”。是退，还是硬撑着往下开发，相信连开发商本身也难以作出抉择。“地王到底该何去何从”普遍成了开发商们的一块心病。


　　各地出招


　　南京控制出让面积延长付款期限：以后将控制单宗用地的规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金总额较高地块的付款期限。原来出让土地不论大小，一般都约定为六个月内付款，现在“大”地块可延长到一年。如果是需要拆迁的“毛地”，开发商延期付款也是可以的。


　　深圳批准延后开发：深圳市土地储备中心首次通过市场化路径向一家企业收购土地，并且还首次批复一家房企延后开发的申请，理由是“市政配套设施尚不完善、房价下跌”。


　　2007年 地王频出


　　在2007年1月31日的拍卖中，面积达697亩的“武重地块”，拍卖起价19.7亿元，最终被上海豫园商城以35.02亿元夺得，楼面地价达到3290元/m2，勇夺当时的“武汉地王”。


　　2007年7月24日，长沙市新河三角洲地块，以46.38亿元起拍，最终由北京北辰集团以92亿元的翻番价格竞得，长沙地王横空出世。


　　2007年8月24日，位于上海市南京路步行街的地块，被苏宁环球集团以44.04亿元的高价拿下，楼面价冲上2.6万元/m2。上海乃至全国地王定格在那一瞬间。


　　2007年12月19日，重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体以20.6亿元的成交总价拿下海淀区中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地。该地块总面积为56639.7 平方米，规划建筑面积178092.22平方米。招标底价为11亿元。最终的成交价格高出底价将近一倍。

　


　　据统计，上海去年地价最高峰出现在11月和12月，天津出现在8月和10月，深圳和广州均出现在9月，北京则出现在9月和12月。


　　2008年 退地不断


　　融信福州地王：损失7000万退地


　　2007年9月11日，福州本地融信房地产公司拍得该市白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，总价9.04亿元，楼面地价9953元/m2，直逼附近楼盘售价，成为轰动一时的当地地王。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。


　　


　　万科东莞地王：低价转让50%股权


　　2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司的50%股权转让，5月16日，粤宏远A发布公告称，将以500万的价格，接手万科子公司在东莞水濂中心路项目50％股权。


　　


　　志成上海普陀地王：退地损失3000万


　　2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元被上海志成企业发展有限公司夺得。今年4月底，志成公司向普陀区房地产部门提出：由于其自身原因，申请终止履行关于长风地块的合约。普陀区房地产部门已同意上述申请并收回该地块。志成公司将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。



　　合作开发 购买股权 多管齐下


　　外资趁机“抄底”


　　在去年高地价、高房价的时候，除个别港资发展商外，大多数人们熟悉的外资发展商的身影一直很少出现在内地主要大城市的土地拍卖市场上。而在今年土地价格和住宅价格都开始出现下滑势头时，密切留意内地楼市的外资企业，又开始低调而积极地介入其中。记者了解到，目前外资企业介入内地楼市的方法，主要是采取各种办法与内地房地产商合作，而真正以拍卖方式拿地的外资开发商还是比较少见。


　　方法一：与内地发展商合作开发


　　据了解，由于多家港资地产商在内地已经发展多年，对内地的房地产市场了解得非常透彻，以合作的方式取得项目，正是一种又划算又保险又能迅速扩张的好办法。今年5月份，恒基兆业地产有限公司主席李兆基就曾表示，他已经向碧桂园控股有限公司主席杨国强提供资金支持，不少业内人士都认为，恒基看中的正是碧桂园手上的土地储备。


　　另外，香港的新世界地产，也通过和恒大地产的合作，继续扩张其在内地的房地产项目数量。据了解，近期香港新世界集团创始人郑裕彤向恒大地产投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%。郑裕彤除投资入股外，还投资7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。　


　　7月初，雅居乐地产也和摩根士丹利进行了一次双赢的合作。雅居乐地产控股有限公司公布：向摩根士丹利出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权，合作资金为人民币53亿元。据了解，雅居乐购入该项目的土地成本仅约340元/m2，卖给大摩的价格大概是1800元/m2。由于该项目为高端产品，以后售价预计可在6000元/m2以上，因此大摩接手后估计仍能得到翻倍的利润。


　　方法二：香港发展商联手开发项目


　　除了与内地发展商积极合作外，香港发展商也开始联手在内地开发项目。近日，新鸿基地产和九龙仓集团以及恒基地产联合发布公告，计划于成都市东大街的中心地区开发一项大型住宅及商业综合项目。新鸿基地产将为合资公司出资18.348亿人民币，九龙仓集团和恒基地产将各出资13.761亿人民币作为股东贷款。


　　有研究机构数据显示，今年上半年，外资依然看好上海的写字楼和高端住宅项目，在上海成交的11个大宗物业中，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88%，是 2007年全年成交额的61%。有地产专家表示，在“限外”的政策环境下，境外投资者已经学会“多管齐下”：一是寻找具有离岸股权结构的物业，来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序；二是寻找与本土开发商合作，扮演投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益。



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