主题：保利地产全国扩张提速 年报净利激增121.77%

121.77%的增长率，对于保利地产(600048)而言，既在意料之中又在意料之外。

　　日前，保利地产的官方网站上，如数家珍地列举了2007年的业绩。年报显示：截止到2007年12月31日，公司营业收入81.15亿元，同比增长101.31%。其中，净利润为14.89亿元，同比增长121.77%。

　　“保利的增长水平几乎超过了所有券商的预期。”安信证券分析师陶学明表示。除此之外，保利地产在公告亮丽业绩的同时，也公布了每10股转增10股再送0.7元的高送转方案。

　　值得注意的是，在目前市场下跌态势下，“10送10”的高比例送转在一定程度上激活了流动性，同时也是保利地产2008年继续保持高速扩张的预兆。

　　保利地产在年报中宣布，2008年公司计划直接投资300亿～350亿元。而所需资金来源主要包括销售回款以及借助于银行融资。

　　陶学明则认为：“由于目前公司负债率高达68.62%，基于降低资产负债率的考虑，2008年保利地产很有可能会选择股权融资。”

　　股权融资需求明显

　　据悉，保利地产今年所需的300亿资金主要投向在建项目112亿元、拟建项目108亿元以及80亿～130亿元的资金拓展项目。从年报来看，2008年保利新开工面积达到630万平方米，比2007年提高50％多。

　　资金来源主要包括了200亿元销售回款以及银行贷款和其他融资。“2007年保利销售额利润足可以支撑2008年部分开发建设。”保利地产一内部人士表示。他同时透露，2008年公司可能会尝试信托融资。

　　据年报披露，2007年保利地产营业收入高达81.15亿元，主要来自期内房屋销售量及销售均价的上升。而净利的飙升则主要是期内营业外收入大幅增加所致。据悉，营业外收入主要来自会计准则调整带来的2.5亿元和北京政泉项目补偿款带来的1亿元。

　　2007年10月，保利地产曾宣布发行43亿元公司债。但递交证监会申请后，目前还未得到批复。

　　“公司债是监管层力推的融资方式，但目前来看对公司的审核也同样严格。在此状况下，保利地产欲支撑更大的扩张需求还需要通过从其他渠道融得资金。”光大证券分析师赵强表示。

　　陶学明预测，保利可能进行股权融资。原因在于，2007年末保利资产负债率为68.62%。选择进行股权融资，可以一定程度上降低资产负债率。

　　事实上，除了规模扩大外，保利地产的销售均价也比去年有所上升，2007年的结算均价增长34%，达到6735元/平方米，但是由于土地增值税的增加，扣税后的毛利率大体与上年持平。而目前其业绩增长的动力来自结算项目的增加。

　　陶学明认为，保利地产的毛利率一直保持在28％左右的水平。这与它的发展策略有关，保利地产倾向采取高负债的发展模式，并且开发节奏较快，相当一部分贷款利息被资本化，也是毛利率水平略低的原因。

　　全国性扩张提速

　　值得注意的是，这是保利地产在上市后连续第二年推出“10送10”分红方案，延续了大股本、大蓝筹快速发展的方向，这一战略也将在2008年继续延伸。2008年年初，保利地产斥资17亿元在多个城市拿地，便显示出其扩张的决心。

　　据保利地产新任营销中心总经理何智韬透露，公司将在全国300万人口的城市布点。这正应了此前保利打造“千亿俱乐部”成员地产企业的战略梦想。

　　2007年7月，保利地产发布了2008～2010年度企业发展战略规划，预测在2010年保利地产净资产规模超过500亿元，总资产规模达到1000亿元，成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。

　　此后，保利地产即开始了打造“千亿俱乐部”成员的部署，先后从资金支持和人员调配上切入，转战成都、南昌等多个城市攻城略地。

　　先是调任原保利地产营销中心总经理胡在新任保利地产江西公司总经理，后调任现年27岁的何智韬为保利地产营销中心经理，统筹集团在全国8个城市30个项目的营销策划。

　　“目前，在江西的拿地工作已进展得差不多了。公司去年扩张得很快，急需人才。我们准备在300万人口的城市布点。”何智韬说。

　　2008年2月3日，保利地产刚刚耗资近17亿元，在包括成都、长春、青岛在内的全国多个城市拍得土地。

　　保利地产高层更是表示，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，2008年将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。

　　“每次股价上涨都使公司面临很大的压力。” 一向行事低调的保利地产董事总经理宋广菊在接受记者采访时坦言，为了能对投资者负责，我们必须保持高速增长。她同时表示，保利地产全国化战略效应，将在2008年开始逐步显现出来。



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