主题：雅戈尔地产纠结

从2007年开始，雅戈尔(600177,股吧)显示出扩张地产的决心，在长三角各地不断地以高价拿地，不断造出“地王”。调控开始后，高成本拿下的项目今陷入了降价即亏本、保价则滞销的两难境地，周转不灵，资金链承压。

　　但是，尽管背负沉重的地产包袱，雅戈尔也一度宣称要回归服装主业，但对于地产业务仍然难言放弃。

　　巨债之压

　　在2010年取得地产全年预售金额118亿元的成绩之后，雅戈尔2011年的房地产业务直线大跌。

　　雅戈尔的项目集中在宁波（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、上海（楼盘）四个城市，这一年的商品住宅成交面积分别同比下降了15%、23%、53%和24%.雅戈尔自己也仅仅完成30多亿元业绩，只达到期望值的1/3.最近几年来，雅戈尔房地产的高一直未能得到缓解。根据公司财报，存货总量在2010年和2011年分别为187.27亿元以及233.07亿元。截至2012年9月底，存货增长到了239.53亿元，占公司总资产的50.32%.仅从2012年6月末雅戈尔的存货量来看，房地产业务就占据了总量的91.74%.当月公司的存货为237.61亿元，其中与房地产业务相关的开发成本、开发产品和拟开发土地三项加起来高达217.98亿元。有分析师认为，上述数据表明公司的地产业务并不如期待得那么令人乐观。

　　存货高企的结果必然是资金链紧张。雅戈尔2012年三季报显示，公司背负高达314亿元的流动负债，该数据占公司总负债比例的90.43%，占公司总资产的66.11%.截至2012年9月底，公司短期有息借款达152.72亿元。而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为26.7亿元。

　　雅戈尔自身的现金流难以满足其日趋增加的短期借款。未来雅戈尔将面临高额的短期还款压力。

　　烫手地王

　　更为悲催的是，尽管当前市场正在转暖，雅戈尔想要消化存货仍然不那么容易。

　　2012年12月27日，长风8号，这个已经沉寂了两年的项目终于向公众开放了样板区。但对于最为敏感的价格问题，售楼人员说起来仍然含糊不清：“均价在4.5万元/平方米左右，且开盘之初会有一些优惠措施。项目预计今年3月份开盘。”

　　显然，这个项目高昂的拿地成本让雅戈尔面临定价难题。

　　2010年9月，雅戈尔以33.93亿元拿下上海市长风8号东地块，单价达到了2.6万元/平方米，这个单价地王纪录至今仍未被人打破。而同一年中海地产在同一区域拿下的紫御豪庭地块，折合楼板价仅2.2万元/平方米。

　　2012年5月，中海开发的紫御豪庭以3.8万元/平方米的价格销售，夺得6月份上海楼市销售冠军，业内认为这一价格已经贴近成本。

　　目前看，虽然雅戈尔面临较好的入市时机，但由于背负着昂贵的成本，仍很难在竞争中取胜。“雅戈尔在价格上很难与中海紫御豪庭竞争。”同策房地产研究部总监王威立表示。

　　以长风8号2.6万的拿地成本看，至少要卖到4万元/平方米才能保本。长风8号10幢楼投资近60亿元。即使18.7万平方米的销售面积全部以4.5万元/平方米的价格成交，这个项目盈利也微乎其微。

　　除了长风8号之外，雅戈尔在杭州等地开发的项目也处于类似的困境：高成本拿地导致项目推盘节奏缓慢，销售业绩不佳。

　　2007年7月，雅戈尔以14.76亿元的高价竞得杭州商学院地块，折合楼板价高达1.6万元/平方米，同年斥资12.8亿元，拿下杭州转塘50号、51号两个地块。这两个项目均已开盘较长时间，但据雅戈尔2011年报，前者的预售比例仅15.38%，后者的销售率为48.59%，销售业绩很难令人满意。

　　此外，雅戈尔2010年在杭州申花板块拿下的两幅地块也价格不菲，楼板价都在1.8万元/平方米左右。而同区域项目的开盘价才在1.5万元/平方米左右。杭州雅戈尔置业总经理水华良向媒体表示，“现状之下，这两宗地块确实没有盈利空间。”

　　难言放弃

　　雅戈尔传统主业是服装，但实行多元化战略以来，事实上在旗下形成了的服装、地产、金融三驾马车。这几年来，低迷的股市对拥有庞大金融资产的雅戈尔是一个重创，高企的房地产存货更成了一个巨大的负担。

　　据不完统计，2007年到2011年的5年间，雅戈尔从房地产获得的净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元，净利润和资金投入形成了强烈的反差。

　　另外，在2011年，地产开发的营业收入总额仅为33.73亿元，比品牌服装还要要少4.4亿元。

　　雅戈尔集团董事长李如成曾在2012年7月的投资者沟通会上做出承诺，公司将重新回归到服装主业上来。但是，从其实际表现看，砍掉一驾马车谈何容易。很难确定雅戈尔真心想回归服装还是应对投资者压力的说辞。

　　一个很明显的原因是，地产和金融固然境况不好，服装业也好不到哪里去。

　　在去年，2010年和2011年积压的高库存对于整个服装业都形成了重压。2013年春夏订货会各男装公司增速要较同期增速下滑10%-20%.相比之下，雅戈尔的服装库存状况优于同行，但是品牌男装的市场状况目前仍然难言改善。

　　虽然雅戈尔服装努力进行结构调整聚焦内销业务，使服装业务毛利率提升了16%，但是2012年上半年雅戈尔服装板块实现营业收入61.97亿元，同比增长仅1.61%.从表面看，服装业比房地产业有较高的营业毛利率，例如2011年雅戈尔的品牌服装的营业利润率达到65.66%，而地产开发的营业利润率却只有44.75%。但是，如果看净利率，服装部分就只有11.1%了，和房地产业相比看不出有多少优势。

　　事实上，雅戈尔今年仍在试图拿地。今年1月14日，雅戈尔发布公告称，近日其子公司雅戈尔置业公司与宁波维科置业有限公司签署合作协议，共同开发宁波市鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3地块。其中雅戈尔置业以现金出资1.65亿元持项目公司30%股权。

　　该地块于2012年12月14日由维科置业公司以10.29亿元的价格竞得。宁波维科城西置业有限公司注册资本5.5亿元。维科置业公司以现金出资3.85亿元，占项目公司注册资本的70%.雅戈尔股份表示，本次对外投资符合公司战略发展要求，有利于公司拓宽土地资源获取途径。由于地块项目尚未开发建设，因此对公司当期的财务状况和经营成果无重大影响。



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