主题：金融街跟踪报告:中信城项目推进加速,全年销售预期220亿

事件:
2013年5月8日,公司与北京华融综合投资公司(以下简称“华融公司”)签订《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》(以下简称“协议书”)。华融公司订购公司拟开发建设的金融街广安中心B地块1号楼写字楼及相应配套设施(即原中信城项目中部分面积),暂定总价款为27.53亿元人民币。公司同时公告,公司与中信地产签署《北京·中信城B、C、D地块合作协议》。协议对该项目拆迁进度、交地时间进行明确规定。
投资建议:
本次公司以27.53亿元整体销售项目未来部分写字楼(暂定建筑面积5.3万平),折合每平米售价4.8万元。目前项目周边可比较写字楼售价在4.5万元每平米上下。本次销售价格基本符合预期。按照地价2万元每平测算,以上销售可获得较好利润水平。项目提前销售有利锁定未来业绩,同时也将减少公司资金占压。为保证项目推进速度和双方权利义务,公司与中信地产就项目拆迁和付款进度进行重新协议。从以上规定看,中信城C、D地块有望在2013年6月30日完成交割。项目推进提速,对盘活公司现金起到积极作用。我们预计公司年内将加大中信城项目开发力度。
目前公司股价5.81元,较高管增持价格6.58元折价13.25%。我们预计公司2013年合同销售额有望达220亿,目前市值176亿。公司当前市销率0.8,存在低估。截至报告期末,公司可开发项目建筑面积约776万平,拥有近69.6万平优质自持物业。预计公司2013年和2014年每股收益在0.89和1.10元。2013年5月9日,公司股价收盘于5.81元,对应2013年和2014年PE分别是6.52倍和5.28倍,对应RNAV在11.76元。公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,多项目已进入收获期,未来将享受价值重估带来的最大利好。给予公司2013年10倍PE,对应8.9元,维持“买入”评级。
主要内容:
1.金融街广安中心B地块提前锁定销售业绩。公司通过前后两次收购累计获得中信城B、C、D地块(未来将更名为“金融街广安中心”)近50万平米商业土地使用权。该项目位于北京市菜市口路口东南角,东至粉房琉璃街,西至菜市口大街(国际传媒大道),南至南横东街,北至骡马市大街;总占地面积为30.41公顷,地上总建筑规模125.15万平方米;其中北京·中信城B、C、D地块为商业金融用地,占地面积7.88公顷,总建筑规模约50万平方米。
该项目地理位置优越、建筑面积大,是北京二环以内少有的大面积商业土地。公司在商业建筑领域卓有建树,该项目的获取成为公司北京地区又一高峰
本次公司以27.53亿元整体销售其中B地块未来写字楼(暂定建筑面积5.3万平),折合每平米售价4.8万元,基本符合市场预期。目前项目周边可比较写字楼售价在4.5万元每平米上下。按照地价2万元每平测算,本次销售可获得较好利润水平。项目提前销售有利锁定未来业绩,同时也将减少公司资金占压。
2.中信城B、C、D地块开发有望提速。公司在中信城B、C、D地块购置协议签署完毕后,于2010年12月和2011年7月分两次向中信地产支付定金及预付款,共计25.18亿元。但受整体拆迁环境的影响,中信城地块前期拆迁进度延迟。截至目前,中信城C地块已拆迁完毕,D地块剩余6户待拆迁,B地块剩余116户待拆迁。
为保证项目推进速度和双方权利义务,公司与中信地产就项目拆迁和付款进度进行重新协议。从以上规定看,中信城C、D地块有望在2013年6月30日完成交割。交割时间的确定,有利于项目推进速度,对盘活公司现金起到积极意义。我们预计公司年内将加大中信城项目开发力度。
3.全年销售有望达220亿,当前股价低于高管增持价格。2012年7月10日公司董事、高级管理人员以个人自有资金以市场价格从二级市场购入公司股票。公司高管本次累计增持149.29万股,按照收盘价计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次增持行为,前两次高管累计增持100.9万股,折合累计增持729.72万元。本次增持从规模上超过前两次增持总和。目前公司股价5.81元,较高管增持价格6.58元折价13.25%。
4.投资建议:维持“买入”评级。截至报告期末,公司可开发项目建筑面积约776万平,拥有近69.6万平优质自持物业。预计公司2013年和2014年每股收益在0.89和1.10元。2013年5月9日,公司股价收盘于5.81元,对应2013年和2014年PE分别是6.52倍和5.28倍,对应RNAV在11.76元。公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,多项目已进入收获期,未来将享受价值重估带来的最大利好。给予公司2013年10倍PE,对应8.9元,维持“买入”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。