主题：金融街：难以被效仿的商务地产模式

2012年，205亿元的签约销售额，接近60%的同比增长。

　　这样的业绩，依旧无法令金融街(5.30,-0.04,-0.75%)控股股份有限公司（000402，以下简称“金融街”）自己满意，原因是商务地产所贡献的份额低于往年。在2012年，金融街商务地产业绩，在总销售额中的占比也已接近50%。

　　对商务地产如此偏重，在中国大型品牌开发商中首屈一指，但金融街显然还希望继续加强。“就我们自己来看，商务地产的贡献占到业绩的七成是一个比较理想的数字。”金融街副总经理王志刚这样对记者表示。

　　这与金融街长期专注于写字楼开发有关，也与不断调控之下房地产市场的生态变化有关。

　　楼市的竞争已进入下半场，在供需关系正在逐步转向平衡时，过去那个以融资、拿地能力为开发商核心竞争力的时代也已一去不复返，楼市产品正逐步走向竞争的前台。

　　“商务地产开发是我们的主营业务，也是我们很难被业界复制和效仿的优势产品。”王志刚认为。这样简单的一句话是建立在金融街20余年深耕商务地产经验之上的，同时这一产品定位也将伴随着金融街全国布局的加速而愈发明晰。

　　2013年，金融街不断优化产品结构，将推出自己的升级产品——商务综合体。这将是金融街与其他商务地产开发商区别开来的最重要标志之一。

　　立足北京面向全国

　　2012年金融街的年报颇为引人关注。这一年度，金融街实现签约销售额205亿元，同比增长约57.69%。

　　稍有缺憾的是商务地产业务增长得相对放缓，尽管这一年金融街的商务地产签约销售额高达94亿元，占销售额近一半。但这并不是金融街的理想业绩构成，在未来的企业战略指导下，金融街将会继续专注于商务地产，理想状况为商务地产对公司业绩的贡献占到7成左右。

　　2013年，金融街便计划向这一方向调整，继续专注商务地产开发，将成为金融街全国拓展战略的核心。

　　自1992年起，金融街便对北京金融街进行统一规划和建设开发，如今该区域总资产规模已达55.5万亿元，入驻知名企业和机构1600余家，金融从业人员17.5万，其中包括了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构。

　　该区域掌控着全国95%的信贷资金、65%的保费资金，资产集中程度位居全国第一，集金融决策监管、金融资产管理、金融支付结算、金融信息交流、金融人才聚集和金融标准制定等六大中心为一体，成为全球最富吸引力的投资目的地、资本集散地和国家级金融管理中心。

　　在北京金融街的运作过程中，金融街总结经验，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重——以地产开发为平台、城市区域规划、产业发展为核心。此后，该公司开始了“立足北京，面向全国”的发展，先后在天津、重庆、惠州等地拓展业务，目前已拥有北京金融街、北京德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等多个项目，在城市运营和区域开发领域形成独特的竞争优势。

　　专注商务地产产品升级

　　在全国化的新阶段，“商务综合体”将成为金融街区别于其他商务地产开发商的重要产品。

　　金融街在2012年年报中表示，2013年公司将继续夯实在商务地产方面的领先优势，并逐步将品牌影响力辐射全国。大型商务综合体项目的开发和销售，依然是未来公司支柱性营收来源。

　　简而言之，商务综合体所服务的对象将主要是办公人群。写字楼里的上班族同样也有餐饮、购物、健身等一系列需求。如何将这些需求在一个建筑组合中实现，让办公、餐饮、购物等实现一站化，便是商务综合体产品研发的出发点和重点。

　　这与其他的商务地产开发商主要还是从住宅客户的需求出发去研发产品的思路截然不同。“现有的城市综合体，更多建设于城市新区，开发商将住宅、商铺、购物中心等业态融合成一个产品进行开发，这与我们专注于城市核心地段聚焦写字楼人群需求而研发的商务综合体概念是截然不同的。”王志刚说。

　　不仅如此，针对各地客群的变化，金融街也对原有产品进行了改造升级。20年深耕金融街区域的修炼，使得金融街针对金融企业的需求，建立起一套完备的写字楼开发标准体系。同时，又以客户为中心，提供能满足客户个性化办公需求的办公场所。

　　而在未来，金融街将打造更多的产品，以满足各行各业的办公需求，不再局限于金融领域。金融街也针对这一客户定位的变化开发出了二代写字楼产品。

　　“四个中心”的修炼

　　产品模式变化的背后，是金融街客群的变化。

　　在过去，写字楼产品，尤其是城市核心区的甲级以上写字楼产品，其买家多为大型公司，但市场形势正在发生变化。根据某房地产投资机构的调研，随着楼市调控的深入，以及商业地产的兴起，越来越多的中小投资者选择将资金从住宅投资转向商业地产。而金融街重点开发的一线城市及核心二线城市，也恰恰是这些投资者最为看重的投资区域。

　　金融街也早已注意到这一趋势，并清楚地意识到，未来金融街写字楼产品的潜在客户群中，中小投资者将占据越来越大的比重。

　　从金融大鳄到中小投资者的客户群变化，带来的将是金融街控股从整售到散售的销售模式转变。



　　这意味着金融街需要针对中小投资者的需求做一系列的服务内容调整。

　　金融街的选择是先做内功。据了解，今年金融街明确提出要继续强化“四个中心”的建设，完善商务综合体的配套服务职能。“四个中心”，包括资产管理中心、商务服务中心、生活服务中心、物业服务中心。这几乎囊括了写字楼后期运营的全部内容，这一服务体系的建设，也是金融街过去十余年服务金融业高端客户逐步摸索出来的经验。但显然，相比于拥有强大运营组织能力的金融大鳄，未来的中小投资者更需要这样的服务。

　　在金融街的理念中，开发商不仅仅是卖房子，还有责任对其产品后期的维护和保养提供一系列的解决方案，“四个中心”的建设，便是这一理念下的产物。

　　凭借着精细化的产品，差异化的竞争路线以及先人一步的后台服务体系，在2013年的征途之中，金融街控股正稳步前进，一步步夯实其商务地产领军者的企业形象。而对于商务地产开发的成败关键，金融街的理解只有一个词——专业性。


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