主题：客户定位转向中小企业 金融街启动全国扩张

2013年08月09日 03:20 来源： 第一财经日报 个股行情资金流向机构评级大单统计核心数据个股公告个股问诊机构评级所属板块: 更多>>
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　　8月7日，金融街(行情,问诊)（000402.SZ）发布公告，宣布将金融街广安中心B地块4号楼西侧的部分写字楼出售给太平人寿，交易总价款约35.85亿元。

　　以北京金融街区域开发建设起家的金融街，以上述交易为代表，公司此前开发的商务地产尤其是写字楼物业的运作模式更多的是面向金融企业的定制或整售。

　　但是，有迹象显示，随着写字楼投资市场的悄然变化，金融街的关注点开始转向中小投资者。

　　写字楼售后体系

　　“我们一直在思考，房地产行业是否应该像电器、汽车这类生产型行业一样，有完善的售后服务体系？”金融街总经理吕洪表示，金融街希望建立业内首个基于商务地产的售后服务产品。

　　8月3日，金融街正式对外宣布其商务地产全国服务体系标准，这套被称为“4C资产管理服务体系”的系统涵盖了资产管理、写字楼商务服务及物业和生活服务等方面。

　　据金融街副总经理王志刚介绍，所谓4C，主要就是指四个服务中心：一是资产管理中心，二是商务服务中心，还有生活服务中心和物业服务中心。“这四个中心及其所定义的服务范围涵盖了每一位写字楼用户几乎所有的需求。”

　　金融街这一商务地产售后服务产品出炉的背后，是其旗下写字楼销售由大客户整栋购买向中小投资客户小面积购买的定位转型。

　　“长久以来，金融街以为金融行业大客户提供定制化产品为主，但如今我们正谋求销售及产品策略的多元化，积极开拓中小企业客户。”吕洪直言。

　　受到经济环境、企业运行状况及所处区位的影响，写字楼整售虽然对于开发商而言意味着更小的风险，但市场容量却越发有限。随着楼市调控逐渐深入，越来越多的中小投资者将资金从住宅投资转向商业地产。有业内人士统计，目前整个写字楼市场的民间资本已经占到20%~30%。

　　不过，散售写字楼却一直颇为业界所诟病。

　　甚至在世邦魏理仕、戴德梁行等顾问行的写字楼市场定期研究报告中，关于区域市场的写字楼租金状况和空置率水平中，并不把散售写字楼统计在列。

　　“散售项目会加大写字楼市场的潜在风险，其主要原因是写字楼项目的物业管理和后期维护是重要一环，若项目散售给个人则在物业管理上很难达到优质写字楼的标准，且难以保持租金的稳定性，因而，无论是从项目的持有者还是从投资者角度来看，市场风险都会不断加大。”一位不愿透露姓名的业内人士如此表示。

　　吕洪认为，面对市场对于散售写字楼的此种看法，金融街推出“4C资产管理服务体系”，目的不仅在于提升中小企业类客户办公人群商务和生活的舒适性，更重要的是其提供的统一的管理和售后体系，能够使其凸显出超越同类型写字楼的资产增值能力。公司位于天津的金融街南开中心，将成为金融街控股实现4C服务体系的第一个商务地产项目。

　　商务地产版图

　　作为以商务地产开发为主的地产企业，目前商务地产的销售对金融街整体业绩的贡献率在五成左右。

　　金融街2012年业绩报告显示，去年全年，金融街控股整体销售额达205亿元，创历史新高。其中实现住宅产品销售签约额约111亿元，商务地产销售签约额约94亿元，商务地产贡献约占45.9%。

　　金融街在商务地产方面的野心或许并不止于此。

　　“根据我们年初制定的发展战略，未来金融街的开发业务将以商务地产为主导，相关资产、收入、利润占开发业务的比例要提升至70%。”王志刚表示，未来金融街控股将重点做商务综合体，包括写字楼和购物中心，除北京外，商品住宅原则上只做商务综合体内配建的城市公寓，“我们希望成为商务地产细分市场的领军企业”。

　　为实现这一目标，金融街已将全国扩张付诸行动。

　　“目前，除北京之外，金融街已在天津、重庆、惠州落子布局，其中在天津和重庆均有代表性的写字楼产品。”王志刚透露，在2013年，金融街还可能新进一到两个城市，写字楼同样是主导产品。

　　对于具体的城市选择，吕洪表示，由于此前多服务于金融行业的高端客户，因此金融街的全国扩张会首选较为发达的地区，“主要是一线城市或者是1.5线城市，二三线城市没有过多的考虑。”

　　不过，吕洪也坦承：“金融街做高端的城市商务综合体，高端意味着高成本、高投入。”

　　公司2012年年报就显示，相较于销售业绩和营业收入的大幅增长，公司利润水平却有所降低。其中房地产(行情,问诊)开发的毛利率同比下降11.9%，物业租赁的毛利率同比下降1.47%，物业经营的毛利率也下降了2.2%，只有土地开发的毛利率同比上升了3.68%。

　　值得关注的是，在房地产开发业务中，相比营业收入92.31%的增幅，其营业成本的增长幅度更是高达131.2%。

　　“公司2012年结算的复兴门4-2项目和金色漫香郡项目毛利率较低。同时，公司主动调整业务结构，强化商务地产投资，适当调整住宅销售价格，加快去化速度，导致部分项目毛利率有所降低。”对于毛利率超过10%的下降幅度，公司年报如此解释。

　　在金融街控股7月公布的2013年半年度业绩预告中披露，归属于上市公司股东的净利润预期将比上年同期下降25%~35%。但扣除公允价值变动收益影响，2013年上半年其房地产开发和自持经营产生的净利润较上年同期增长37%~58%。

　　“我们预计到2013年毛利润水平会有一个微涨，但实际上想大幅度提升，今年应该还没有可能做到。”吕洪表示，在行业毛利率普遍降低的背景下，金融街的毛利率会在2012年的基础上实现逐年提升。


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