主题：万科A：继续推进“现金为王”的策略

　2008年8月5日，万科在深圳举行了2008年中期业绩推介会，郁亮总经理、王金文、肖莉就公司的经营情况、未来发展等内容，与投资者进行了互动交流。

　　总体来讲，公司认为市场调整是有其行业发展的必然性的，目前将继续推进“现金为王”的策略（我们认为这有利于加快周转率、提升公司价值，尽管会牺牲些许短期毛利率）；同时，公司一方面会对最坏的情形做好应对，另一方面也准备好在市场回暖时要具备“刘翔”那样的起跑质素（郁总语大意）。

　　我们就此次会议主要内容整理如下：

　　一、管理层对上半年经营业绩回顾报告期内，公司业绩稳步增长。上半年，公司营业收入172.6亿元，较上年同期增长55.5%，净利润20.6亿元，较上年同期增长23.6%。公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%，公司的市场份额进一步扩大至2.7%。期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　公司认为，上半年净利润增速低于营业收入增速主要原因在于：

　　??产品结构性原因导致毛利率降低。今年上半年公司毛利率为29.2%，比去年同期低了4.5个百分点，但与去年全年的30.4%相比下滑并不明显。公司去年同期的结算均价为8700，而今年上半年才8100。去年同期结算的项目深圳约占30％，包括东海岸、万科第五园等高端项目，均价、毛利率较高；而今年1－6月结算的项目深圳只占10％左右，而且上海的华漕213是配套商品房项目，结算金额超过8亿元，毛利率仅7％左右，也拉低了公司08年上半年的整体毛利率。

　　??公司合作项目增多。

　　二、公司对行业的判断本轮调整，固然一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律使然。在经历了2007年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。

　　1．调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中，不排除会发生短期过度调整的可能。

　　2．调整的时间可能延长3．调整带来的不仅是挑战，也是机会。

　　4．决定行业基本面的深层因素依然明确，坚定看好行业长期前景三、公司下半年经营重点公司认为，由于去年房地产市场的高度亢奋，无论什么样的产品都相当好卖，公司在产品开发和服务客户方面出现了一定的懈怠，随着房地产市场进入调整，公司将“回归市场、回归客户”，为持续增长打好基础。公司下半年将把主要精力放在以下环节：

　　1．全面推进“现金为王”的策略；2．调整产品结构，今年上半年，公司销售的产品中，46％是90平米以下的户型，往后自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升；3．加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；4．配合销售情况，调整开竣工计划；5．尊重客户利益。最近万科负面新闻较多，这在一个调整市场中应该是自然现象，可以说，在以往万科历史中，投诉伴随万科成长，客户满意与否永远是判断万科成功的重要标准，公司会以积极的态度应对客户的要求；6．更加谨慎的补充项目资源。不是不买地，而是要买合适的、便宜的地。

　　四、管理层与三地投资者互动交流问：万科以往强调股东回报，在调整市场中，毛利率下降趋势明显，公司如何应对来保持股东的高回报？

　　答：今年上半年毛利率相比去年有所下降，这应该是比较正常的，公司前几年的高毛利率是不可持续的。

　　在目前的调整市场中，一般有两种应对策略：1、加快销售速度，会损失一些毛利率，股东回报暂时下降，换得现金流。2．待价而沽，以时间换空间，维持高价位，保住毛利率水平，会极大地考验公司的现金流。

　　万科采取的是第一种策略，短期股东回报会有所下降，但现金流更充裕，能够把握住机会。

　　问：股权激励计提与股价有关，现在公司股价下调，会否影响公司高管的信心与斗志？

　　答：市场总是波动的，公司的短期股价不是我们所能控制的。即使没有股权激励，我们管理层也并不会松懈，仍然会努力给股东带来尽可能高的回报。

　　至于有关公司的薪酬问题，万科管理层的薪酬分为固定薪酬和浮动薪酬，浮动薪酬占比较大，与公司业绩挂钩，如果公司业绩下降，我们的薪酬相应会降低。

　　问：万科是否介意采取激进的降价措施？

　　答：公司将尽力压低库存，促进销售。我们对不同的项目会采取不同的策略，随市场而变。我们并不介意采取怎样的措施，或者是否降价，倒是媒体现在很关注。

　　问：公司调整开竣工计划的主要目的是什么？开竣工计划下降会否影响未来两年业绩？

　　答：公司调整开竣工计划主要是为了与销售相配备，公司的现金流不存在问题。开竣工计划会根据市场销售随时变化，若公司产品销售的好，业绩就不会受到影响。

　　问：公司是否有新的融资计划？

　　答：公司59亿公司债的发行目前仍在证监会的审批阶段，公司力争在年内完成此次债券融资。完成公司债的发行后，公司短期内将不会进行股权融资，而主要是通过银行贷款等形式来筹集资金，今年公司的银行授信额度相比去年有所增加，目前还没有用完。

　　问：万科去年的拿地成本较高，随着地价的下调，公司是否面临退地的风险？

　　答：去年公司有部分地确实拿地成本较高，但与万科去年总的拿地规模比只占少部分，公司对这些项目的开发充满信心，公司不会退地。公司目前总的1900万平米的储备，拿地的均价是2000多一点。

　　问：公司对全国三大区域有怎样的判断？

　　答：珠三角地区调整较早，幅度也较大，未来若复苏或反弹，珠三角应该会更早。环渤海和长三角地区是否会象珠三角一样进行如此剧烈的调整目前还存在较大的不确定性，什么时候调，调整幅度多大都不好说，我们只能严阵以待，面对到来的调整。我们密切留意各区域的变化。

　　但是毫无疑问，万科正面临五年来最大的经营困境，但是在万科20年的发展历史上，目前并不算太严重，现在只是牛市中的一个调整，公司抗风险的能力已经今非夕比，能够很好的应对当前的困境，我们还是很希望大家继续关心、支持万科。



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