主题：金融街：未来两年业绩较为确定

公司今日公布08年半年报，上半年实现净利润1.31亿元，每股收益0.06元。除F3项目、重庆嘉年华大厦、南昌紫金园二期、自持物业收入之外，公司公告已经销售B7会议中心、冠英园大厦，超越市场预期；另外，德胜国际中心项目的两栋写字楼已经预售。其中，作为今年最重要业绩来源的金融街(8.27,0.63,8.25%,吧)F3项目，将在08年第4季度结算收入；而在07年上半年，F1项目结算近20亿元收入；因此，公司中报和三季报业绩同比下降。但就全年而言，考虑到B7会议中心、冠英园大厦等项目已经竣工并完成预售，因此，08年全年业绩已经全部锁定。德胜公司99%股权尚未完成最后的受让程序，而后续的1%股权仍有待摘牌；因此，我们假设其在2009年合并报表。考虑到房地产成交萎靡的状况仍未好转，基于审慎原则，我们假设南昌紫金园项目的三期、四期自2010年才开始结算收入，调低了天津津门津塔项目在2009年的结算收入。因此，我们略微下调对公司2009-2010年的业绩预测，我们对公司2008-2010年EPS的预测分别为：0.45元、0.69元、0.90元；之前，我们对公司2008-2010年EPS的预测分别为：0.45元、0.71元、0.92元。但德胜国际中心项目已预售两栋写字楼且基本竣工，我们假设其在2009年合并报表；因此，公司2009年业绩的确定性将大幅度提高。

　　按照10%折现率计算，公司每股净现值为14.08年，相比前期略有提高，主要因为考虑了德胜国际中心项目在2009年并表。无论PB或是P/RNAVPS，公司皆为行业最低；公司08年全年业绩缩定，09年业绩的确定性因为德胜国际中心项目而大幅度提高，就PE而言，为商务地产子行业最低。因此，我们给予公司“买入”的投资评级，但考虑到大规模发债将增加财务费用，我们调低公司的6个月目标价至11.26元，对应为0.8倍的每股净现值。当然，在我们的盈利预测模型中，考虑了公司发债的影响。



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