主题：十余城市传放松限购令 超30城市有放松调控预期

5月12日，财政部公布4月份财政收支情况，其中，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税443亿元，下降4.2%，较3月5.5%的增幅回落明显。

与营业税、增值税、所得税三者占比过半相比，作为财产税的房地产税在所有税种中的占比并不大，不足2%，但与之相关的上下游产业所带来的税收占比却达到10%左右，是地方税收的一个主要来源。

4月份，全国房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2%、24%、3.2%和16.9%，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。

房地产税增量下滑，对地方政府来说，不仅仅是税收减少，更增加了对土地财政未来增收的担忧。在这一背景下，4月份以来，南宁、佛山等多个城市相继传出松绑购房“限购”政策也就不难理解。截至5月16日，《中国经营报》记者不完全统计，已经传出“限购令”放松的城市多达10个以上。

“此类税收下滑，对于一二线城市和三四线城市的影响力度是不一样的。相比一线城市，三四线城市整体处于供大于求的局面，可能最先出现降价或者以价换量的现象。”上海易居研究院研究员严跃进表示。

超30个城市有放松预期

对地方政府来说，房地产税的缩水，或许并不仅仅是税收减少那么简单，更重要的地方政府依赖土地财政的模式受到威胁。

地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，2013年约占地方政府收入的四分之一。

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。

最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。而中国经济研究院在一份“23省（市）土地财政依赖度”排名统计显示，天津市和浙江省的土地财政依赖度超过了60%，此前浙江省的萧山、宁波也已经传出了楼市松绑的消息。

上述统计排名显示，土地财政依赖度超过50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重庆、北京等。

“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

财政部公布的一季度数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。

第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

以传出限购放松的杭州市为例，2013年土地财政依赖度为156.4%，在同策咨询监测的全国45个楼市限购城市中对土地财政的依赖程度排名第一。进入2014年以后，杭州土地市场显现“先强后弱”的趋势。今年1月份，杭州出让35宗土地，土地出让金达到339.56亿元，占到去年全年的25.6%。但2月份，当月杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%。进入3月份，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额较上月缩水四成。

中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生（财苑）曾发表文章指出，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。

“在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。

在此背景下，彭文生表示，当前房地产销售放缓，现金流的影响已经开始体现，但是房地产降价预期仍在形成之中。销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来，预计未来几个月土地收入增速将下降，并呈现负增长。

三四线城市或率先“沦陷”

从全国市场看，房地产税增幅下滑产生的结构性差异仍然比较大。

中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。

“从楼市在当地的发展程度和分量看，一二线城市对于房地产业的倚重程度相对低，而对于三四线城市来说，楼市不景气会导致城市资金循环的不顺畅。”严跃进表示。

同策咨询数据分析称，从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31个城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。

“三四线城市中，因为当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。”严跃进说。

在库存量达到一定程度上，降价似乎成为一个不意外的选择。

在中央财经大学教授温来成看来，虽然房地产税收减少，但目前还没有到救市的地步，三四线城市的去化能力较之前有所放缓，但时间尚短，如果持续到七八月份仍然没有回转，政府才应考虑救市。

眼下，房企去库存化的对策正逐渐浮出。

远洋地产总裁李明认为，2014年对远洋来说更重要的是提高周转率。加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。

在采取一系列手段后，远洋目前3年以上的库存几乎为0，超过2年的坚决清理掉，减轻了公司滞销压力。

在此背景下，房企对三四线城市正谨慎进入。

“未来要进入的城市需要具备三个条件：一是选人多的城市；二是这个城市经济是可持续发展的，或者说它的先天的自然环境可以吸引新的人口流动；三是历来城市规划稳定。”李明表示


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4月26城市新房价格止涨 地方松绑预期加强
2014年05月19日 07:04 来源： 经济参考报
　　编者按：18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。



　　统计局最新数据显示： 26个大中城市新房价格止涨，楼市下行趋势明显，地方“松绑”预期加强

　　18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。

　　业内人士认为，4月本是需求恢复期，70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。这意味着楼市开始明确周期性调整，下行趋势愈加明显。

　　数据 房价涨幅继续收窄

　　数据显示，70个大中城市中，新建住房价格环比上涨的城市有44个，下降的有8个，分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，持平的城市有18个。这意味着，已有26个城市房价出现止涨。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。

　　同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%，最低为下降4.4%。

　　二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有13个，上涨的城市有35个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.8%。止涨城市升至35个，占比达二分之一。同比来看，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%，最低为下降8.3%。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。

　　链家地产研究员张旭对《经济参考报》记者说，从今年以来一二手住宅房价指数情况来看，整体下行趋势明显。目前，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。

　　链家地产根据国家统计局数据测算的价格指数显示，2014年4月，70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.06，较上月下降0.16点，环比降幅达到近25个月最大，同比指数为106.76，较上月下调0.94点；二手住宅价格平均环比指数为100.07，比上月下降0.05点，同比指数为103.70，比上月下调0.46点。

　　压力 多地调控“松绑”难扭颓势

　　《经济参考报》记者了解到，无锡、南宁、杭州萧山、铜陵、宁波、郑州、常州、天津等地分别从限购、补贴、减税、土地等多方面放松调控，以缓解现阶段房地产下滑程度。据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个。在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

　　CRIC研究员杨科伟分析认为，这些城市基本都是库存压力较大的城市，新出台的政策力度也相对温和，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运作，未突破限购本身。他同时认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方在总体“分类调控”大框架下，自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。

　　与4月70个大中城市房价数据相对应的是，几天前，财政部和统计局先后了公布了前4月房地产市场其他相关数据。财政部数据显示，前4月，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。而统计局的数据则显示，前4月，房地产投资额明显下行，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大，4月降幅分别达到了14.3%和13.9%。

　　杨科伟表示，从这些数据来看，当前房地产行业情势很不乐观，压力较大。与此同时，房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。

　　值得注意的是，从现阶段来看，放松调控城市房地产市场仅有部分有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。

　　CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。以天津为例，4月底，天津出台新政，5月底前将停办蓝印户口，这一政策引发天津当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。数据显示，天津5月上半月同比大涨33%，而其4月的房地产成交同比还是下跌11.43%。

　　除天津外，其他调控“松绑”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁5月的成交量也由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，房价适度回落，并逐步回归理性，不管是对市场的健康发展，还是对购房人而言都是好事。但是，随着越来越多的城市房价回落势头的开启，尤其是一些三四线城市已经出现项目滞销、项目烂尾、开发企业倒闭的情况下，避免市场的大起大落则迫在眉睫。

　　但胡景晖指出，一方面，要避免楼市政策180度大转弯，由严厉限购转向全面救市，重蹈2008至2009年楼市调控的覆辙；另一方面，也要避免无所作为，任由楼市持续下行，危及整个宏观经济的运行。

　　趋势 楼市进入周期性调整

　　对于现阶段楼市，张旭告诉《经济参考报》记者，2014年4月，全国70个大中城市房价进入下行周期趋势愈加明显。从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月，全国70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。

　　张旭指出，从数量和深度上看，4月房价环比下降城市数量较前两月有大幅增长，其中，二手住宅市场4月下降城市数量增长近6成，如果包含持平状态，非价格上涨城市数量已达到一半。一手住宅市场降价和止涨城市数量也接近4成。这种状态接近2011年二季度末市场下调时的表现。此外，大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营。二手住宅市场表现更为明显，4月降价城市中，二线比例超过了5成。

　　对此，中原地产张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开始周期性调整。“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市是因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整”。

　　“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”张大伟说。

　　“此次首次出现区域性降价，价格调整城市从点开始蔓延到块状，华东区域整体楼市出现颓势。”张大伟说，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快。

　　张大伟认为，市场加速调整的可能性加大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市、人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。