主题：楼市下行蔓延

随着降价潮的蔓延，环北京楼市也出现了大幅降价。

　　6月25日，《每日经济新闻(微博)》记者在燕郊、大厂等地调查发现，多个楼盘销售冷清，价格已经有所下降，有些项目单价已经下降过千元。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，燕郊等地区域内需不足，交通不畅、配套匮乏的劣势会被放大，导致区域房价出现下跌。其根本原因在于缺少支柱型产业。“区域经济过于依赖房地产业，导致本地购房需求不足，无法支撑庞大的房地产市场供给。”

　　多个楼盘降价促销

　　6月25日，《每日经济新闻》记者来到燕郊“天洋城4代”的售楼处，厅内两个大沙盘旁仅有几个购房者。记者向售楼员询问楼盘具体价格，该售楼员称，目前项目正在蓄客期，开盘均价约10000元/平方米。“您要提前排号的话，也有9000多（元/平方米）的户型。”

　　早在4月初，记者走访该售楼处时，该项目的销售均价还在12000元/平方米。上述售楼员告诉记者，价格已经有所下降，是抄底期。

　　此外，在燕郊中骏四季花都的售楼处，仅有记者一位看房者。据了解，该项目由中骏置业控股有限公司开发，而燕郊的楼盘多为中小房企开发。据了解，该楼盘也打起了“买房送面积”的促销牌。

　　该楼盘销售人员告诉记者，项目预计7月中旬开盘，售价根据市场行情确定。目前89平方米的户型，赠送15%的面积，实际面积为103平方米左右。“房本面积是89平方米，物业费、取暖费也按照89平方米收取。”

　　大厂的项目销售情况也不容乐观。“世茂萨拉曼卡”在燕郊的售楼处内也一片冷清。据了解，该项目由世贸集团开发。该楼盘销售人员表示，目前开发商要冲刺半年业绩，推出了交1万元享受9折的活动。目前销售均价为7000元/平方米，每平方米比之前低1000元。

　　除此之外，燕郊、大厂等地楼盘，开发商还推出了“垫付首付”的活动。

　　在业内人士看来，燕郊、大厂等地的楼市价格跳水，和北京的楼市松动有直接关联。而郭毅表示，北京楼市上行会带动燕郊楼市的量价齐升，而北京楼市下行，燕郊也会同样面临下挫局面。

　　北京楼市下行蔓延至周边

　　中原地产研究部提供的统计数据显示，2014年上半年，截至6月25日，北京商品住宅签约267.54万平方米（剔除保障房），成交均价为26689元/平方米，总成交额为714亿元，预计上半年，签约面积为275万平方米，成交额同比2013年上半年的1190亿元下调38%。而成交面积则为历史最低纪录，远低于2008年。

　　上述机构的数据显示，截至目前，2014年上半年来，期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套上涨70%。期房住宅46117套，现房住宅库存34727套，合计库存80844套，达近18个月新高。春节后，库存上涨了2.5万套，从5.5万套的最低点上涨到现在的8万套左右。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　郭毅表示，由于燕郊、大厂等地的购房客户主要来自于受北京高房价拖累，被迫挤压外溢的购房需求。因此，燕郊与北京楼市的发展息息相关，形成共振关系。

　　北京楼市的下行，也带动了周边区域库存的上升。根据克而瑞数据，大厂在2013年6月末的库存为53.7064万平方米。而2013年末则为64.1468万平方米。2014年5月末，库存为83.2988万平方米，6月24日为76.8234万平方米。从总体上看，库存出现了上升的态势。

　　上海易居研究院研究员严跃进分析，京津冀一体化下，“北京市区、大兴、廊坊、武清、天津市区”各板块的串联速度会加快，这会使得包括燕郊、大厂等区域的楼盘吸引力减少。此类区域楼盘过去投资规模偏高，
进而面临去库存的压力。他认为，如果没有实实在在的降价措施，此类楼盘的去化效果仍待考证

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开发商降价促销

　　有房企提出“无条件退房”
房产频道6月27日图文\2014上半年，房企销售压力增加，从销售目标完成情况看，前5个月大部分房企销售状况不佳，部分房企恐难完成年度目标

　　中新网6月27日电(房产频道 孙建永)2014年上半年已悄然过半，几个月来，全国房地产市场跌入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑，土地市场也“由热转冷”。楼市再现变局，这让很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不转为降价促销，甚至有房企打出“无条件退房”的旗号。

　　据了解，目前房地产市场观望气氛浓厚，房企销售压力增加，从销售目标完成情况看，前5个月大部分房企销售状况不佳。有业内人士分析认为，对于个别销售状况不乐观的房企，年内销售目标基本难以完成，后期大幅降价的楼盘会越来越多。

　　开发商降价促销

　　有房企提出“无条件退房”

　　市场变化有点出乎预料，2014年全国房地产市场明显地“由热转冷”，出现量价齐跌的局面。据国家统计局近日发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市中，有一半城市新房和二手房价格环比出现下调。其中，新建住房市场5月下降城市数量环比出现大幅度增加，如果包含持平城市，价格止涨城市数量接近八成。

　　为此，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞对中新网房产频道表示，有些城市房价涨幅收窄，出现量价齐跌的局面，但也有城市一直保持上涨。同时，房价变化要看是否因区域因素导致，比如远郊和市中心楼盘，其成交量的多少对均价的影响是不同的。“但是总体来说全国房地产市场下行压力还是比较明显的。”

　　据了解，近来各地楼盘降价的例子不在少数，并已从二三线城市蔓延至一线城市。据广州日报6月19日报道，广州保利·百合花园以低于市场预期近2000元/平米的价格出售，万科·紫台个别大户型房源调整后总价减少100万元。

　　北京方面，据亚豪机构监测的数据显示，上周开盘的保利·罗兰香谷和京西·金泰丽湾价格均为26000元/平米左右，两项目定价与周边在售楼盘相比均属低价开盘。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，在整体市场处于下行通道时，开发商只有两种选择，一是横盘惜售、静待市场复苏，二是调整价格预期，用低价杠杆撬动销量。

　　值得关注的是，很多房企惯用的“垫首付”、“送管理费”等促销手段似乎已很难刺激购房者的神经，为了加速推盘，回笼资金，不少开发商新招频出。据了解，近日北京房山商住项目旭辉E天地推出了“无条件退房”，即2014年6月30日之前与项目签订《无条件退房协议》的业主，可在交房前两个月内向开发商提出无条件退房申请，开发商将全额退还客户购房款。

　　销售业绩不佳

　　部分房企前5月目标完成不足两成

　　然而，开发商的种种促销式“自救”效果似乎并不理想，如今2014年已经过半，大部分开发商的年度销售目标完成进度缓慢。

　　回顾2013年，以7家“千亿军团”为代表的重点房企销售业绩大增，于是很多企业调高了今年的销售目标。然而，2014年楼市再度出现变局，让很多调高年度目标的开发商有些猝不及防。据了解，不少房企今年前5个月销售业绩同比下降明显。

　　下降比较明显的是合生创展，该企业日前发布的数据显示，2014年前5个月合约销售额共计15.67亿元，较去年同期约人民币43.86亿元同比下降64.3%。今年前5个月合约销售平均售价为15888元/平米，较去年同期17355元/平米同比下降8.5%。

　　据新华网近日报道，此前合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫表示，公司今年销售目标是实现15%-20%的增长。按此折算今年目标应在130亿元以上，前5个月完成量最多仅为12.09%。

　　另据链家地产统计数据显示，今年前5个月房企年度目标完成不足20%的还有首创置业，目标完成18.3%。而花样年仅完成销售目标的9%，不足任务量的一成。同时，远洋地产、佳兆业、雅居乐、新城B股、招商等房企年度销售目标完成率也不足三成。

　　一般而言，房企上半年销售任务会达到全年的60%以上，最低也要达到50%。“下半年只有9、10月是销售旺季，因此，房企一般会在上半年加大销售力度，尽量多完成销售指标。若上半年销售情况不好，下半年压力更大，业绩难以完成。”兰德咨询总裁宋延庆在接受媒体采访时表示。

　　不过，众多房企也并非全军覆没，万科、恒大、保利等开发商销售业绩表现良好，其中恒大业绩额已完成过半。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示：“现在看来，大多数上市公司都没完成预定的计划指标。”下半年表现如何，要看开发商是否会调整售价，继续促销。

　　看走势

　　业内：下半年房企或继续“以价换量”

　　楼市遇冷，开发商销售额下降，也直接影响到土地市场的热情。据中原地产研究部数据显示，今年6月份上半个月，20强标杆房企拿地总额仅54.85亿元。其中，仅中海、富力和招商地产有拿地举动，其他开发商上半个月拿地举动基本停滞。面对楼市压力，谈及下半年房价走势，业内及多位专家多认为开发商会继续采取降价策略。

　　“6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的‘以价换量’策略。”谈到6月份及下半年的市场走向时张旭说。

　　顾云昌从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大，“稳中有降是今年后几个月的表现。”

　　同时，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。从今后的几个月来看，一些大型品牌房企的项目还会出现20-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。(中新网房产频道)