主题：金融街：谨慎推荐评级

1.事件8月22日，金融街发布2014年半年报及《关于以集中竞价交易方式回购部分社会公众股份的预案》。


2.我们的分析与判断（1）营业收入同比降33.3%，综合毛利回升，债务结构优化2014年上半年公司实现营业收入约43.2亿元，同比下降33.3%，实现归属于母公司所有者的净利润3.7亿元，同比降51.2%，实现基本每股收益0.12元，同比降52.0%。同比下降幅度较大主要是受开发项目结算排期的影响，公司收入和利润存在季度间的不均衡性，今年结算主要集中在四季度。上半年公司综合毛利回升4个百分点至36.4%，其中开发业务、物业租赁及物业经营业务毛利率较去年同期均有提升，表现不俗。



按区域看北京地区资源优质，毛利49.6%。但受管理费用与财务费用的大幅增长，净利率水平有所下降。公司净负债率由去年上半年的71.1%上升至117.9%，尽管净负债率大幅提升，但短期负债占比进一步减少至17%，债务结构有所优化。



（2）销售面积同比降7.4%，积极补充一二线城市土地资源报告期内，公司实现房产销售签约额约110亿元，销售签约面积约43万平方米，同比分别下降14.4%与7.4%，销售均价由2013年下半年起一路下降。由于金融街资产主要为京津地区优质资产，价格较高，受经济及地产市场影响也比较大。期末预收款项达148亿元，较年初上升24.1%，其中预收房款116亿元，主要是金融街月坛中心项目（46.3亿元）、生物医药11号地项目（18.6亿元）等，其中多数将于2014-2016年间竣工，收入锁定性较好。报告期内，公司分别在上海、广州、天津、重庆等地获取6个项目，土地总投资额约103亿元，新增项目总建筑面积约93万平方米，补充了重点一线城市土地资源，完善了公司全国布局。



（3）公司回购预案出炉，回购价不超过每股7.5元公司公告以集中竞价交易方式回购部分社会公众股份的预案，回购价不超过每股7.5元。以2014年6月30日股权结构为基础，回购完成后公司大股东北京金融街持有股份占比将提升至26.84%，和谐健康保险占比8.97%。以最新收盘价测算，公司PE(TTM)为6.72，最新PB为0.85，估值较低。本次回购显示了公司管理层认为目前公司股票被市场低估，表明了公司管理者对公司运营的信心。



3.投资建议：据测算公司2014、2015年的每股收益为1.13元和1.47元，最新收盘价对应PE5.43和4.19，给予“谨慎推荐”评级。



4.风险提示：房地产调控政策不达预期。


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