主题：万科：住宅行业龙头 竞争优势明显

　万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。经过20多年的发展，公司成为房地产行业当之无愧的龙头企业，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的三十多个城市。2007年，万科销售住宅4.8万套，跻身全球最大的住宅企业行列。同年，公司实现销售金额523.6亿元，成为国内首家销售规模突破500亿的住宅企业。

　　战略清晰，业绩稳定成长

　　万科定位于城市主流住宅开发企业，主营业务为房地产开发，业务简单清晰，治理规范透明。公司将成为房地产行业的持续领跑者作为其长期目标。

　　为此，万科提出了城市圈聚焦、客户细分、产品创新三大策略，坚持以普通住宅为主的开发方向，聚焦并深耕以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的最具经济活力的城市经济圈；对客户需求进行更为细致的描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类；大力推进产品与服务创新，以引领行业变革，并培植自身在未来的核心竞争能力。

　　20多年的从业经历使万科积累了丰富的市场经验，公司经历了中国住宅行业自发轫走向成熟的完整历程。其间尽管受宏观调控与行业不成熟等因素的影响，住房行业不乏较大波动，但公司凭借对行业的前瞻能力以及一贯谨慎的经营策略，长期保持较为稳定的业绩增长。近10年以来，万科销售金额的复合增长率为49.9%，净利润的复合增长率为42.3%；近3年以来，公司销售金额的复合增长率为93.7%，净利润的复合增长率为88.4%。凭借公司此前在组织能力、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用等各方面积累的优势，通过资源整合等方式，公司的增长进一步加速。

　　均衡布局，管理体系成熟规范

　　目前万科已在全国30多个城市实现开发住宅地产，是进入城市数量最多的地产企业。在布局上万科坚持城市经济圈聚焦战略，业务集中在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区和其他内陆中心城市。公司所选择的城市不仅是中国最具经济活力的地区，同时，随着城市化浪潮下年轻人口的不断迁入，其享有人口红利的时间也将大大延长，住房需求在相当长时期内仍将持续繁荣。

　　公司已经形成了成熟的区域布局。2008年上半年，公司结算面积中珠三角、长三角和环渤海的比例分别为25.7%，33.3%和33.5%，结算收入中珠三角、长三角和环渤海的比例分别为32.9%，29.7%，33.3%；销售面积中珠三角、长三角和环渤海的比例分别为28.3%，34.5%和23.5%，销售金额中珠三角、长三角和环渤海的比例分别为31.2%，40.6%和19.4%。均衡的区域布局有助于公司分散局部市场的风险。

　　在业内公司以管理规范而著称。在跨地域管理上，公司推行全国性思维和本土化运作的有机结合，即各子公司在遵从总部制订的标准化规范的基础上，充分尊重当地文脉和客户需要，使各地项目既能体现公司产品的统一标准，又完全适应当地市场需求，降低了跨地域风险；在资金管理上，公司设立统一的资金管理中心，统筹集团银行融资和资金管理；在人事管理上，公司长期以来实行职业经理＋计划授权＋绩效评估的人力资源体系，2006年上半年正式开始实施首期限制性激励计划，使职业经理队伍的利益和公司的利益保持高度一致；在信息管理上，通过扁平化实现信息的共享和快速传递，提高管理效率，全方位地保证了业务顺利拓展。

　　土地储备合理，抗风险能力强

　　相对于通过土地升值获得超额溢价的盈利模式，万科更看重通过提高经营效率带来收益提升。基于快速周转的经营策略，公司严格控制土地储备规模以减少资金占压，因而具有更强的风险抵御能力。最近三年，公司土地储备规模对未来两年新开工面积的比值基本控制在2.5倍左右的水平，一方面可以满足持续发展的需要；另一方面，也避免了过度的土地储备所带来的周转率下降等问题。目前万科土地储备按权益比例计算约为1,909万平方米，且分布均衡，其中权益规划建筑面积长三角占35%，珠三角占31%，环渤海占23%，其他城市占11%。

　　2008年以来，国内外宏观经济形势使得行业调整的复杂性有所增加，市场调整的时间可能加长，行业资金链普遍偏紧。万科一贯坚持现金为王的经营策略，土地储备规模相对较低，因而其财务安全性较高。同时，从2007年三季度起，由于考虑到市场已经存在过热迹象，公司有意识的放缓了获取土地的步骤。2007年公司新获取项目中按权益计算的规划建筑面积为934万平方米，低于2006年同期水平。这一谨慎的策略有效的减少了公司的资金压力。

　　从08年开始，公司在新项目获取上采取了更为谨慎的策略，由于公司现金状况相对较好，因而有能力通过合作方式获取优质廉价土地。上半年万科新增权益规划面积330万平方米，其中76.2%是通过公司并购或合作开发等方式取得的(2005年、2006年和2007年这一比例分别是48.3%和60%和41%)，新增土地平均成本为2155元/平方米，较2007年3581元/平方米的土地成本下降约40%。

　　市场份额持续提升

　　近年来，公司销售金额占全国商品住宅销售金额的比例逐步提高，从目前的增长趋势看，其市场占有率达到5%的中期目标亦有望提前实现。2007年底，受宏观调控与市场自身规律影响，住宅行业开始进入调整阶段，各地市场销售量均出现程度不一的下降，部分地区价格有所回调。1-6月份，全国商品住宅销售额8941亿元，同比减少1.1%。同期万科实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%，市场占有份额相比年初提高0.63个百分点。

　　受行业调整持续深入影响，预计未来一段时期公司的增长速度将有所放缓。但基于以下几点原因，我们仍然看好公司未来的发展。首先，从行业层面上看，尽管当前所出现的调整在一定程度上加深了人们对市场的疑虑，但行业发展的基本趋势并未改变，长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变，因此，行业长期的繁荣前景仍可期待；另一方面，中国住宅行业高度分散的状况仍然没有得到根本改变，万科作为业内最大的发展商，尽管经过了以往数年的快速扩张，市场占有率大幅提高，但仍然不足3%，未来可拓展的市场空间依然巨大。

　　其次，从公司层面上看，经过多年的经营摸索，万科在各方面均积累了丰富的经验，具备较强的专业能力和较高的政策与市场敏感度，能够对宏观调控、行业竞争和市场动态等多方面的变化做出及时准确的判断和处理。本轮市场调整前，公司因察觉市场过热而率先开展较为谨慎的经营策略，在调整到来时又及时推进更加积极的销售策略，均取得明显成效，为公司应对市场波动争取到较大的主动性。此外，公司根据市场需求灵活调整了产品开发策略，从年初制定聚焦主流的市场战略开始，公司已经在产品结构上已做出较大调整，突出了面向刚性需求的产品比例，以及因总价低而受到客户欢迎的小户型的比例，上半年万科销售的产品中25%属于首次置业，61%属于改善需求，且90平米以下住宅销售占比达到46%，立足刚性需求的市场策略有助于减少行业波动对公司销售的影响，同时也为未来的稳定成长奠定基础。再次，公司目前的财务状况良好，持有的货币资金较多，而在行业调整中，挑战与机遇并存，相对充裕的资金意味着有可能抓住更多的发展机遇，为未来的增长奠定优势，这一点，从万科上半年获取的土地成本大幅降低上，已经有所反映。


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