主题：万科 还有多少暴利可以打折

　万科在浙江的打折促销活动近日结束了，又恢复到原价销售。在最初的热闹之后，市场上再次呈现观望状态。走过了老业主呼天抢地、新业主欢天喜地的“降价门”，收获了清仓回笼的销售款，面对着剩下的大量房源，开发商们还会怎么做？

　　有不少业内人士指出，打折促销，只是权宜之计。从一开始就理性定价，不奢求不合理的过高利润，才是对购房者负责、对市场负责的长久之策。

　　没有达到期望值

　　万科刚推出打折促销活动时，引起轰动。据记者了解，在活动期间，甚至有一些没有参加其活动的房源，也借这股东风卖了出去，让开发商喜出望外。

　　截至促销活动结束的９月１４日晚上２４时，杭州万科“青年置业计划”总共推出房源４７７套，成交２３３套，成交比率为４８．８％。

　　９月１４日活动结束后，万科恢复原价。到９月１７日，万科曾经打折促销的楼盘中，除了逸品阁已经清仓完毕之外，魅力之城、白鹭郡东、白鹭郡南三楼盘在１５、１６日两天都没有新的预订量产生。

　　由于万科的降价，很多楼盘都调整了营销计划。位于万科促销房源所在的杭州良渚某楼盘，原本定价在每平方米６０００元—７０００元。现在根据市场调查，可能要下调到每平方米５０００元—６０００元。宁波鄞州中心区一个楼盘在万科出台促销价格后，马上传出其二期的单身公寓定价在每平方米９５００元，还包含了１５００元的装修费，明显下降。

　　９月１１日，位于杭州桥西板块的名城·燕园推出３００套房源，一次性付款９折，商业按揭９．１折。同一天，位于杭州钱江四桥北岸的钱江国际ＳＯＨＯ领寓推出５０套特价房，优惠幅度为７．２折。９月１３日，新南北集团的杭州南北·西岸项目推出１３６套房源，折扣相当于７－８折，开发商表示在活动期间认购南北·西岸活动房源的，可按规定申请无理由退房。

　　从９月１７日的记录看，南北·西岸售出２套，名城·燕园和ＳＯＨＯ领寓销售记录均为零。

　　浙江楼市房价一直比较稳，多年来几乎没有出现过下降，万科“降价”之举起初刺激了楼市的神经，有的开发商指其为“搅局”，有的购房人群认为这才是房价的理性回归，有的老业主还闹起了“退房”，发生了打砸行为。

　　随着尘埃落定，人们发现，原来这只是企业的一个促销活动，将小面积低总价房源套上“青年置业”的名义，做了清理。随着活动结束，其余的大量房源也没有任何降价的苗头，远没有达到一些网民热情喊出的“人民感谢万科”的期望值。

　　甚至有人开始质疑，在疯长那么长时间后，目前只是打了一点折，其中还有多少暴利，应该在进一步的降价中进行压缩？

　　打折促销中的“匠心”和“策略”

　　一些购房人群和行业内人士道出了打折促销中的一些“匠心”和“策略”。

　　实际上，万科这次拿出来的大都是地段偏远、不太好的房源，有的属于尾盘清仓。一位万科的高层管理人员告诉记者，打折房源对万科在浙江的项目来说只占很小的比例，库存的尾盘放在那里也卖不动，还要产生利息，现在促销一下，可以回笼几个亿的资金，何乐而不为。

　　据市场分析人士计算，魅力之城的土地是万科在２００６年以楼面价每平方米２５００元左右买下的，加上建安成本等，开发成本估计每平方米６８００元左右，该楼盘今年５月份一度达到每平方米１．２万元。此次折后为每平方米８５００元到９５００元。可见即使打折，其中利益依然相当可观。

　　家住宁波鄞州区的章女士在去年以每平方米一万元购买了万科金色水岸的房子。她认为开发商在成本上可以做的文章实在很多。“虽然是精装修，但价格伸缩度很大。”章女士说，“在验房时发现万科用的科勒马桶是市场上已经淘汰的产品。由于合同中只写明了洁具用科勒，空调用大金等，并没有写明型号，而同个品牌不同型号的商品价格跨度非常大，最后我们还派了业主代表与开发商谈判要求更换了部分洁具。”

　　据宁波万科售楼人员介绍，相比于另５幢房源，打折的房源精装修内容少了空调、热水器。地板、洁具、厨具等的品牌、档次也都有所下降，收纳系统、夜灯等也被取消。如果说原先的装修是豪华版的，打折房源就是简装版的。

　　章女士认为，如果用这样的思路来计算，打折房均价为每平方米９０００元，只比她买的价格低１０００元，而她的房子精装修价格为每平方米为２５００元，打折房简装价格若在１５００元则刚好与她的房子价格持平。她还透露，打折房边上是一个变电所，而她是江景房，有１０００元的差距非常正常。“买房人总是算不过开发商的。”她感叹。

　　高端房产的“奶酪”该不该动

　　万科打折的轰动效应，很大程度上来自于人们对其赋予的“楼市要整体降价”的标志性意义，其中也包括对这个提法对与不对的争议。但是冷静下来之后，人们发现，万科在杭州的高端楼盘西溪蝶园，以及排屋等，都没有任何打折的动静。大量的本土开发企业，也没有降价的迹象。

　　从杭州的情况看，万科降价一方面对销售有所拉动，显示出市场还是有刚性需求，但也引发了“越跌越没人买”的疑虑，另一方面，相对于庞大的高价位高端房源来说，这么一点促销还是有不痛不痒之感。

　　据统计，上周，杭州主城区成交商品房５０６套，只有去年同期的５２．８％。中秋小长假期间，杭州在售楼盘共１７家，但下单者寥寥。有几家中秋销售业绩甚至是零。

　　有关专家分析，前两年有关部门关于各地商品住房总面积中套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重必须达到７０％以上等规定，催生了大批小户型房源。在市场调整的时候，适当的促销有助于供需关系达到平衡。其实在占市场主体的主城区大户型“高端”房产中，同样隐藏着不正常的巨大利益。

　　在近些年房价的疯涨中，这些高端房产价格涨幅呈现出很强的非理性。５年前，杭州市中心还到处都是低于万元的房子，现在却都是万元甚至数万元的房子。如今达到每平方米２万多元的黄龙商圈，当时的价格也就约每平方米７０００元，市民们的反应还都是“太贵了”。

　　浙江翰博营销公司总经理黄海波认为，在今天的情势下，房价如果从两万元一平方米，打回到７０００元一平方米也没什么不可能的，说到底，房地产的价格就是信心的体现。

　　日前，钱塘江边的一个高端楼盘开盘，在楼市总体低迷的情势下，上演了销售热潮。分析人士指出，其原因就在于开盘定价明显低于业界以及购房者的预期。该项目的负责人说，公司经历过很多高峰低谷的周期，不会无止境地去追求超高利润。

　　尾盘清仓了，相对差的房源处理了，静静地安卧在城市中的大批所谓高端房产的“奶酪”又该不该动，要不要动呢？如果要动，动到什么份儿上？万科降价，会不会成为推倒多米诺骨牌的第一张牌？这才是会对市场长远发展更具实质性影响的问题。


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