主题：万科前八月成交面积下降46%


　　舆论困境中的万科，昨日借助万科公司债成功发行的“东风”，与北京、上海、深圳等地的主流媒体进行了视频会议。对于“降价”、“退房”等近期关注的焦点，万科集团总裁郁亮、万科集团执行副总裁肖莉都给予了正面回应。“如果说，去年房价是非理性上涨的话，那么，现在在某种情况下，也需要非理性下跌。”郁亮说。

　　关于销售前8月成交面积同比降46％

　　“市场的力量是最强大的，任何力量也不能改变市场的发展规律。”昨日，郁亮在媒体视频会议上表示。

　　郁亮表示，从国家统计局的数据来看，今年1~7月份，全国住宅市场理性回归，成交面积较2007年同比下滑11％；而万科所在的14个主要城市中，今年1~8月份，万科的住宅成交面积同比降幅高达46％。由此可见，5年的房地产宏观调控已经见效。

　　郁亮补充道，国际经验表明，住宅投资占GDP比重趋势线的偏离度是判断市场是否过热的关键指标。2008年上半年7.3％的水平，未超越趋势线，过热风险较小。

　　同时，中国住宅投资增速和新开工面积在进入今年7月后，已经大幅下降。今年7月，住宅新开工面积增幅为-6％，是首次跌为负数。

　　而购房者的比例，也显示出房地产宏观调控确实已见效。上半年万科14个主要城市市场成交结构显示，中小户型为主的首次置业和首次改善已占72％，成为绝对主流。

　　关于降价万科降价不是因为缺钱

　　万科最近最让人关注的，莫过于对旗下部分项目的价格调整。对于万科项目是否会继续降价，郁亮表示，每个项目的价格定位，都是根据市场状况、竞争状况，以及自身发展来确定的。他表示，万科确实有降价、有促销，但是，并不是每个项目都这么做。万科有180个楼盘在建，有90个楼盘在售，其实降价的很少。

　　事实上，从万科展开价格调整开始，更多的业内人士便将这一营销手段与“回笼资金”划上等号。

　　昨日，郁亮表示，在中国内地的开发商中，可能找不出比万科更有钱的发展商。万科并没有从回笼资金的角度来考虑促销计划，其各种市场行为都是从市场出发来进行的，并不是从有没有钱的角度出发。比如一个成交非常低迷的市场，就不是一个健康市场，必须让它重新活跃起来。如果说一个市场里面，房子的价格明显非理性地偏高，它一定会向理性价格回归。“如果说，去年房价是非理性上涨的话，那么，现在在某种情况下，也需要非理性下跌。”郁亮说。

　　数据显示，截至2008年中期，万科持有现金及现金等价物资产约154亿元，有效地保障了万科的财务安全。再加上目前发行的59亿元公司债，目前万科所持有的现金及等价物资产达到213亿元。

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，万科首个价格调整楼盘是去年的深圳楼盘，降价的原因是当时看到成交量大幅度萎缩，而成交量是市场是否健康的一个主要指标，万科的调整是基于对市场成交量的判断。

　　对于降价后引起的退房，郁亮表示：“法律合同规则不支持的事情，万科不会做。对目前客户遭受的损失我们充分体谅，但是我们不会做出违背行业健康发展的事情，也不会没有原则地给出任何补偿方案、退房方案，这一点是很明确的。”

　　关于拿地青睐土地合作开发

　　在融资方面，肖莉表示，“万科暂时没有新的融资计划，年初的时候我们已经在年报中谈到我们会非常慎重地考虑股权融资这件事情。我们刚刚发了59亿公司债，我们觉得这些资金和我们手持的现金，可以为未来市场转暖做好一个充足的准备。”

　　提到土地，郁亮表示，相比较万科500多亿元的销售规模，万科可能是目前土地仓位最轻的公司。去年万科确实也拿到一些高价地，但是不至于影响盈利。

　　郁亮说，“目前万科拿的地合作比例越来越高，通常是别人的地，我们共同开发，这是最省钱的办法。虽然市场在冬天，但春天来的时候连地都没有，我怎么种地呢？所以我们会依然拿地，但是非常慎重。”

　　总裁郁亮中国不存在发生次贷危机前提

　　对于中国是否会发生次贷危机，郁亮表示，国际经验显示，中国37％的高首付比例将使个人按揭贷款的违约风险得以有效控制，中国不存在发生次贷危机的前提。

　　根据美国经验，首付比例在20％~30％时，对应的违约率仅为0.37％~1.4％。郁亮表示，根据美国联邦金融委员会数据，美国2006年购房首付比例为23.5％，而中国居民购房的首付比例约为37.2％，处于较高水平。

　　他同时表示，中国政府对房地产业的资金监管的举措，有效地控制了房地产资金风险。与此同时，近期中国主要商业银行对房地产行业的贷款投放已日渐谨慎。建行、交通、招商、浦发等银行数据显示，对房地产行业的贷款投放均有所下降，从而进一步降低了违约风险。


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