主题：深物业A：恶斗背后将有重大投资机遇

半年强制复牌的深物业非旦没有大涨，反而再遭利空打压大单封于跌停。深物业股改为何如此艰难？国资委对于卓见投资的收购为何紧急叫停？深物业为何不在定期报告中预告业绩突然报亏？这一系列密团确实值得深究！通过较为充分的资料收集与深入研究，笔者希望借此文深入剖析一下上述问题，从而揭示卓见投资恶斗国资委背后的重大投资机遇！




一、国资委缘何变卦？——严防国资流失，深物业重估价值极高！　　深物业6月5日披露，根据国家国有资产管理部门的意见，证监会决定对卓见投资要约收购深物业股份事宜暂停审核。其实，在此之前国资委已经同意了卓见投资对深物业的收购。05年7月22日，国务院国资委发出《关于深物业国有股转让有关问题的批复》，同意将深圳市投资管理公司持有的深物业5662.8万股，深圳市建设投资控股公司持有的深物业32423.3612万股转让给卓见投资。事隔10余月，国资委态度却发生了180度大转变。


国资委缘何出尔反尔呢？深物业（000011）重估价值极高，严防国资流失应是主因。下面且看《民主与法制时报》登载的《深物业转让程序严重违规》和《说说深物业不复盘的详细内幕 》两篇文章的分析。


《深物业转让程序严重违规》开篇名义，“一个注册5万美元的企业却要收购净资产20多亿元的大企业，这的确让人产生疑问：这种“小鱼”吃“大鳄”的游戏，是不是在玩空手套白狼？“《说说深物业不复盘的详细内幕 》则分析的更为详尽，深交所上市公司深物业,目前正在办理收购手续,它将直接导致国有资产流失20亿元.其数额巨大……


1、土地：深物业剩余未开发完的土地是原政府补偿用地和历史遗留用地，未开发可销售的商品房均无需向政府补交地价。可开发销售商品房（住宅和商业）建筑面积约： 46.5万㎡；帐面净值约：35000万元折合建筑面积：750元/㎡，溢价15%（出让价）： 863元/㎡建筑面积，不计开发利润，仅计土地价值，按3000元/㎡建筑面积估价，此项流失超过：10亿元。


2、 商业（1） 国贸商场：90年代深圳乃至全国著名的商场 建筑面积： 22113㎡ 帐面净值2096.45万元帐面净值折合建筑面积 948元/㎡ 溢价15%（出让价）：1090元/㎡建筑面积　经保守估价，国贸商场按20000元/㎡计，此项流失约：4亿元（2）天安裙楼（商业）：（深物业权益50%）建筑面积： 22503.39㎡帐面净值仅 8686万元 帐面净值折合建筑面积 3860元/㎡ 溢价15%（出让价） 4400元/㎡建筑面积　按综合估价16250元/㎡计，此项流失：1.33亿元（3）国贸旋转餐厅：曾接待过数位国家领袖和政要，小平著名的“南方讲话”处 建筑面积 1153.58㎡帐面净值仅 144万元 帐面净值折合建筑面积 1250元/㎡ 溢价15%（出让价）1440元/㎡建筑面积按10000元/㎡估价计，此项流失约：1亿元元人民币


3、 房产（1） 国贸写字楼（共9层）　建筑面积： 10068㎡帐面净值仅 1236万元:帐面净值折合建筑面积 1230元/㎡-溢价15%（出让价） 1415元/㎡建筑面积- 按5000元/㎡估价，此项流失约：0.36亿元人民币 (2)其它房产 建筑面积 58294㎡帐面净值仅 17670万元帐面净值折合建筑面积 3030元/㎡　 溢价15%（出让价） 3485元/㎡建筑面积　综合评估价: 6670元/㎡建筑面积,此项流失:1.86亿元人民币


4、 出租小气车经营牌照:（1） 深圳车牌310个帐面净值 7036万元　单个车牌净价值 22.7万元/个　溢价15%（出让价） 26.1万元/个按现值70元/个计,此项流失约: 1.36亿元人民币　(2) 广州车牌585个帐面净值 4809万元　单个车牌净价值旦 8.22万元/个　溢价15%（出让价） 9.45万元/个按现值50元/个计,此项流失约: 0.7亿元人民币　深物业资产是优良资产,是高度浓缩的“铀”。20亿元的流失是实实在在的价值，看得见也摸得着！……


正如《深物业转让程序严重违规》中所言，深物业在转让中，仅以年度例行财务审计报告的账面净资产为依据简单地确定价格，没有按国家相关政策进行清产核资、资产评估、财务审计等程序，也未按上市公司股份的市场表现、盈利能力、管理水平等予以参考来确定交易价格。如果卓见投资收购成功，当然属于巨额国有资产流失事件，相信国资委相关领导人同样将负一定责任，因此在进一步了解深物业真实价值的情况下，国资委态度180度大转变也不足为奇。


二、深物业为何突然报亏？——打压股价，降低收购成本！　　深物业的重组方卓见投资来头不小，其股东为九龙建业有限公司和刘慰慈先生，实际控制人为保利达控股国际有限公司。九龙建业(0034．HK)成立于1961年，是一家以地产投资及发展业务为主的公司，九龙建业公司主席是有“澳门李嘉诚”之称的柯为湘。柯为湘50多岁，1956年随家人从内地移居香港，大学预科毕业后协助其父经营在澳门的贸易生意，80年代组建保利达集团，出任执行董事兼总经理。在柯为湘主持下，保利达集团以澳门为基地，业务迅速发展。到目前为止，柯为湘介入了纺织、地产、金融等多个领域，业务主要集中在港澳地区，其个人财富已经在20亿港元以上。


从去年开始，卓见投资已深度介入深物业的重组与股改工作，有“澳门李嘉诚”之称的柯为湘对于收购深物业可谓势在必得。今年4月深物业公告,卓见投资计划在深物业股权转让完成和股改完成后，提出后续重组方案，目前拟重组进入深物业的备选项目包括徐州和无锡两个房地产项目：A-徐州项目-土地面积约104.85万平米,建筑面积约115万平米,到目前为止，该项目是徐州单一最大的地产项目;B-无锡项目,土地面积约51437平米,建筑面积约31万平米，以高档住宅为核心并辅以五星级酒店、甲级写字楼及配套商业的大型综合性物业。但由于国资委的屡次阻挠，卓见投资重组暂时无法成型，为确保下次收购的顺利进行，卓见投资必须为开展进一步的收购工作作好准备，而今日的预亏公告应属于打压股价已降低今后收购成本的举动。


三、投资价值严重低估，重组失败假设下目标价位10元以上　　通过《深物业转让程序严重违规》、《说说深物业不复盘的详细内幕》等多篇文章的细致深入分析，我们更是得出深物业价值低估20个亿的结论，该股中股本仅仅5亿，每股重估增值高达4元。深物业停牌半年的时间里，大盘涨幅高达45%，但深物业复牌后不涨反跌。综合上述两方面因素分析，即使柯为湘重组深物业失败，该股的合理估值水平也应在10元左右，该股利空出台之际应是逢低吸纳的绝好机会，目前上涨空间在100%左右，属于大盘暴跌背景下绝少的上佳投资机遇！


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