主题：万科在想什么

万科降价的大旗所祭到的城市，市场产生的连锁效应各不相同。但是却重则引起周边楼盘跟风争相降价，轻则致使观望加剧，成交愈加低迷。

　　在谈到万科降价的影响时，世华财讯房地产行业分析师从力对《楼市》记者表示，万科是否引起周边楼盘的降价与周边开发商自身的存货以及对市场的判断相关。不过，从力同时认为，即使周边开发商没有跟风降价，但是万科的降价对买家心理产生了影响，买家延长了对楼市观望的心理预期，市场成交继续萎缩，这也是其对市场产生的实实在在的影响。

　　“万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场也并不健康。”从力说。

　　2007年底从珠三角的广州、深圳发起，到今年年初蔓延到上海、北京等城市，此为万科降价的第一轮；今年8月份开始，万科又率先从上海、杭州、南京等长三角重点城市发起降价的号角，并有可能进一步延伸至环渤海区域。轮番降价，万科到底在想什么？

　　资金压力致使？

　　业内对万科降价充满了各种揣测。万科作为致力于全国拓展的房产行业龙头企业，是否面临着巨大的资金压力？

　　郁亮对于如此的质疑持完全否定的态度。

　　“在国内，找不出第二个比万科更有钱的发展商。”9月18日，在媒体见面会上，郁亮对于万科的资金实力相当自信。

　　半年报数据显示，截至今年中期，万科持有现金153.7亿元，随着59亿元公司债的成功发行，扣除手续费佣金后，债券融资将使公司资金总额达到200亿元以上。

　　而万科未来一年到期债务为147亿元。另外，公司下半年资本支出约280亿元，其中支付地价120亿元，工程款约160亿元。

　　与427亿元的一年到期债务和下半年资本支出总额相比，万科现有200亿元现金似乎存在一定的流动性风险。

　　然而在今年上半年，万科第一轮的降价促销过后，万科已实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。

　　显然，万科下半年的资金压力并不大。

　　“公司预收账款有265亿元，占负债总额35%，扣除预收账款后净负债率为37%，负债结构中有47%为长期负债，偿债压力相对较低，财务较为稳定。世华财讯房地产行业分析师从力认为，在紧缩的宏观调控基调下，各大房地产公司都面临着资金压力越来越大的问题，但是相对而言，万科财务稳健，资金压力并不是其降价的真正原因。

　　“是不是有钱了，万科就不降价促销了？”面对如此的追问，郁亮表示，万科的各种市场行为都是从市场出发来进行的，并不是从有没有钱的角度出发。

　　追求业绩保障？

　　业绩压力成为万科降价背后的又一备受关注的焦点话题。

　　万科2007年销售额达523.6亿元，不过此后并没有公布2008年销售任务。5月份，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元。而今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。以此来推算，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上，而1?8月份，万科的月均销售额仅为39亿元。

　　值得关注的是，今年万科激励计划的实施更加不容乐观，要满足2008年股权激励计划的各项业绩考核指标：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%，如公开增发或配股，当年每股收益增长率超过10%。万科2007年全年的净利润是48.44亿元，如果实现净利润同比增长15%以上，那么，2008年全年的净利润必须达到55.7亿元，其中，2008年上半年的净利润是20.61亿元，2008年下半年的净利润就得达到35亿元以上。

　　由此可见，万科下半年的利润和销售压力大于上半年。

　　根据郁亮的介绍，万科目前全国布局180个楼盘，90个楼盘在售，并不是每个楼盘都在降价，不同市场、不同产品、产品不同发展阶段、是尾货还是刚开盘、不同竞争状况，万科会决定不同的销售策略。

　　然而，从万科目前正在降价的楼盘来看，竣工日期多在今年年底，即如果这些楼盘售出结算成2008年收入，无疑对万科下半年的利润指标大有帮助。

　　对于降价源于业绩压力的质疑，郁亮并没有给出明确的说法。“我们业绩目标就一个，跑赢大市。从上半年情况来看，我们还不错，市场份额达到2.7%，跑赢了大市。今年1?8月份万科销售额达到313亿元，降价效果还是蛮明显的。”郁亮说。

　　对此，世华财讯房地产行业分析师从力分析认为，楼市整体销售低迷必然影响到了万科。“今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。而今年下半年在政策未松动，观望依然持续的市场大势下，预计很难有金九银十，下半年的销售状况有可能比上半年还要差。”从力表示，万科的全年销售业绩预计将与去年持平或略高于去年水平。

　　作为上市公司，股东回报和业绩保障都必然是其决定经营策略考虑的因素，但这些都不是万科降价的根本原因。从力认为万科降价的根本原因在于其对于市场的预判。

　　弱市中的机会？

　　当然房地产市场未来发展趋势究竟如何，业内普遍的认识是长期看好，短期调整。而此轮短期调整究竟有多长，却没有明确的答案。

　　当记者问到楼市的短期调整究竟对万科而言，是机会更大还是阻力更大时，从力表示，始自2007年9月的宏观调控，对于万科等龙头房企而言，实际是减少了其发展的阻力。万科今年上半年76%的土地为并购获取，而且2155元/平方米的土地成本远低于去年水平，即使万科在目前大势下谨慎拿地，也阻碍不了其扩张的步伐，并购会成为行业新一轮整合的趋势。

　　而对于万科降价的动机，郁亮的回答是“万科坚持从市场出发、对行业负责”。郁亮进一步解释了对行业负责的内涵：“任何一个发展商行为促进了行业健康理性发展，这就是对行业负责。比如成交非常低迷的市场，就不是健康市场。必须让它重新活跃起来，那才是健康市场。如果说房子的价格明显的非理性的偏高，它一定会向理性的价格回归。当开发商做的安排跟这两个有关系的话，我觉得这就是对行业负责。”很显然，郁亮认为万科的降价行为是对行业负责。

　　不过，万科降价是对行业负责的观点似乎并得不到太多的认同。

　　潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)不仅认为在万科引发的长三角的价格战中，唯一的胜利者只有万科，而且明确表示，万科拿走了市场份额、销售额，把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架！“万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科‘先发制人’的策略。万科目前做的就是不受任何干扰地实施他们的计划。”潘石屹说。

　　当然，在所有对万科降价的剖析中，被万科指为“伪造”的“松山湖讲话”言辞最为激烈。该讲话的中心观点即为万科降价旨在“快速消货降低利润挤掉同行”。

　　著名财经评论家叶檀曾在评论中提出这样一个问题：“为什么万科只强调没有讲话，而不去反驳讲话内容？”

　　9月18日媒体见面会上，郁亮关于万科降价是“万科对行业负责、让行业健康理性发展”的回答，似乎已经反驳了“松山湖讲话”中“关于万科挤掉同行”的结论。

　　然而，前文对万科降价后周边楼盘的实际成交量和价格调查所显示的数据，让人不得不产生新的疑问：万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场是否算健康的房地产市场？

　　根据同花顺网络一项关于“万科大幅下调房价是否会打击同行”的调查最新显示，高达67%的人群认为万科行为将打击同行。


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