主题：万科A促销+小户型 销售业绩有所回升

9月份销售业绩继续回升。9月份销售面积环比增长12.24%，原因在于促销力度加大、小户型产品推盘量增加以及央行降息对市场的观望起到一定的刺激作用。
平稳新增土地，地价款支付压力较低。08年前9个月，新增土地建筑面积与同期销售面积比为1.73，07年同期该比为1.79。公司土地储备的节奏相对于02-07年各期水平较为平稳，但累计的土地储备将导致公司营运速度的下降。而新增土地总价款与同期商品房销售金额比重，08年前9月为0.38，低于04年水平。考虑到公司9月9日结束的59亿元公司债，在销售业绩支撑下以及拿地成本的下降，万科支付地价款的压力不大。
08年三季度业绩将增长25%以上。从上一年预售未结算状况和当年前9月的销售状况来看，08年已售未结算面积、均价和金额，分别同比增长23.96%，3.31%和28.06%。若按照07年1-9月结算金额在已售未结算金额中的比重及07年前三季度净利润率计算，08年前三季度归属于母公司所有者的净利润为24.1亿元，同比增长25.73%。
万科聚焦主流的策略，下半年小户型推盘量大于上半年，同时依据目前的销售情况，预计08、09年每股收益分别为0.57和0.67元/股。依据2008年10月7日收盘价，08、09年市盈率为11.53、9.81倍。给予强烈推荐评级。
万科销售面积，08年9月延续8月份的环比回升，并且环比增速高于07年同期，但前9个月，累计销售面积与07年同期相比增速延续8月的下降，较06年同期则增长94.49%。
9月份销售面积环比持续回升，主要原因在于：1）促销力度加大。9月1日采取抽奖等促销策略，9月12日杭州项目推出50套特价房，活动期间为9月10日至10月6日，9月14日中秋节上海8个项目开展迎中秋促销活动以及北京紫苑推出特价房等，万科加大了销售的促销力度。从我们调研的情况看，由于万科较早的采取促销策略，再加上万科产品的品质，看房的人相对周边项目多。在促销的情况下，销售面积回升，说明刚性需求存在。2）我们在2008年8月27日《小房子，大市场》中，从购房能力角度分析出小户型产品的推盘有助于促进潜在需求向有效需求转化。而万科销售产品中，9月份小户型产品占比50%，8月份该比重为43%，小户型推盘量上升。3）9月15日央行的降息和下调存款准备金率，降低购房成本，对市场观望有一定的减缓作用。4）受奥运会的影响，8月份部分城市，如北京和天津等，居民购房时间相应延缓。
2.平稳新增土地，营运待提高
万科08年前9月新增土地建筑面积约695.51万平方米，较07年同期下降11.93%，但9月份新增土地128.6万平方米，拿地速度较7、8月份较加快。而08年前9个月，新增土地建筑面积与同期销售面积比为1.73，前8月为1.62，07年同期该比为1.79。公司土地储备的节奏相对于02-07年各期水平较为平稳。但由于06、07年新增土地储备绝对量较大以及08年销售速度相对下降，公司目前项目未竣工面积（包括在建和未开工面积），按照08年前9个月的销售面积，消化周期为76.94个月，而依据07年销售面积和未竣工面积，项目储备消化周期为61.53个月；同样依据现有未竣工面积与08年计划新开工面积，万科现有项目未来可供开发4.88年，较07年年末增加0.82年。因此，尽管公司土地储备节奏较为平稳，但累计的土地储备将导致公司营运速度的下降。
3.地价款支付压力较小
08年前9月新增土地的平均楼面地价为1958.43元/平方米，较前8月有所提高，主要原因在于9月份新增两块低容积率土地。而从新增土地总价款与同期商品房销售金额比重来看，08年前9月为0.38，低于04年水平。考虑到公司9月9日结束的59亿元公司债，在销售业绩支撑下以及拿地成本的下降，万科支付地价款的压力不大。
4.公司三季度业绩有望同比增长25%以上
从上一年预售未结算状况和当年前9月的销售状况来看，08年已售未结算面积、均价和金额，分别同比增长23.96%，3.31%和28.06%。若按照07年1-9月结算金额在已售未结算金额中的比重及07年前三季度净利润率计算，08年前三季度归属于母公司所有者的净利润为24.1亿元，同比增长25.73%。这只是粗略算法，将受到结算项目的不同结果将有变化，但考虑到08年前9月已售未结算均价相对于07年同期增长3.31%，公司三季度净利润将同比增长25%以上。
万科聚焦主流的策略，下半年小户型推盘量大于上半年，同时依据目前的销售情况，预计08、09年每股收益分别为0.57和0.67元/股。依据2008年10月7日收盘价，08、09年市盈率为11.53、9.81倍。给予强烈推荐评级。
　　




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