主题：万科：联合调研会议记录


1怎样看待目前中国几个大城市的房价？答：广州的房价下调空间相对较小。相对于北京，从未来经济发展角度，更看好天津市场，北京房价并不合理，房价并没有体现房屋地理位置的差别，别墅作为稀缺资源价格一般会高于普通住宅，但是北京目前别墅价格和市内普通住宅房子差不多，并没有体现出这种稀缺性，个人认为别墅和沿地铁线会涨，金融街的房子未来升值潜力较大。

　2怎样看待目前的房价泡沫？答：如果继续调整的话，小户型风险比较大，其前期涨幅过快是与大户型涨价有关，属于一种跟涨行为。

　大户型相对于小户型具有一定的资源稀缺性。

　3怎样看待政府救市行为？答：政策出来可能会延长调整周期。目前房价调整是正常的，市场房价偏高。政府救市只不过是缓和了房价下行速度。仅以地方政府救市来判断楼市回暖为时过早。地产行业的前景还要紧跟商品房的销售情况，决定当前房地产行业调整深度、广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度，最终将反应在商品房的成交量上。

　4怎样看待市场热议的二套房政策？答：二套房政策在股市未跌破1800点，北京，上海房价没有调整到位，预计出台可能性不大。

　5明年地产公司是否会减少投资？答： 明年房地产投资额可能会大幅度下降20%。

　6怎样看待中国的城市化率问题？答：日本的城市化率和中国的城市化率没有可比性，因为统计口径是不一样的。如果按照日本的方法计算的话，中国的城市化率大概只有30%-40%，还比较低，而日本目前的城市化率是70%。

　7怎样看待中国的人口红利问题？答：按照统计局数据计算，总和生育率为1.8，人口增长率到2013年才会下降，2030年绝对数量会下降。

　但是按照学者的观点，总和生育率应该是1.4~1.6，因为农村可能出现一些瞒报的现象，这样计算的话，拐点大概会提前2-3年，增长率大概在2011年出现下降，绝对数量2027年下降。

　8怎样看待中国老龄化问题？答：世界上目前解决老龄化的问题有三种方式：第一是从欠发达国家吸引人口。第二是到其它国家投资。

　第三是让老年人继续工作。个人猜测可能在中国出现第四种方法：把老年人口留在农村养老。

　9公司在这次行业调整中是否会提高自身的市场占有率？答：公司在今年的市场占有率在2.5%以上，今年市场占有率增速是比较快的，预计未来两年会维持这个市场占有率。

　10公司最近的降价行为在行业内受到一定的争议，公司是否仍然会继续考虑降价策略？答：如果土地市场没有机会，短期内没有继续降价的动力。因为公司目前不缺钱和项目，目前仍然持有200多亿的现金。

　11怎样看待“杭州退房”事件？答：杭州“退房事件”是一种缺乏契约精神的行为，但是地方政府对整个事件一种不作为的态度也可以看出当地政府对房地产的态度。不过对待“退房”要求，万科的态度将继续保持强硬。

　12怎样解释“万科”费用率相对于同行较高？答：公司自认为成本，费用控制有一定的失误。主要与公司运作方式有关，公司的一些相关项目都是外包的，例如广告、装修、营销、这个和之前我们调研的华发股份可能相反，华发股份是组建自己的传媒，营销公司。在加上万科去年部分地区分公司拿地成本较高。

　13为什么公司正确判断了行业“拐点”，但是却仍然出现高价拿地现象？答：万科的经营方式主要是把决策权下放到各个区域子公司，这样一方面体现其民主，分散风险的一面，但是也可能出现各地区子公司思路和总部背离情况。比如说去年拿地，在07年中报上已经明确提出风险，但是部分区域子公司可能仍然有自己的判断，导致去年拿地成本过高。东莞证券有限责任公司


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