主题：万科：风暴中心回应质疑

　深圳市福田区梅林路63号，万科总部，和往常一样，万科总部大楼秩序井然，梅林路车水马龙，但在这种表面平静的背后，却是万科接连不断地遭遇各种危机和质疑。

　　“说什么的都有，有的甚至说万科快倒闭了！”刘星是万科媒体关系代表，负责处理与媒体相关的日常事务。自从楼市进入多事之秋以来，刘星和她的同事们经常加班加点，忙不迭地进行各种辟谣，有时媒体记者提出的一些问题也让他们迷惑不解。

　　“对市场怀有敬畏之心”

　　10月30日上午，中国经济时报记者到达位于梅林路63号的万科总部，一幢四层高的建筑不很起眼但很特别，广场上喷泉喷涌，上午的阳光在万科的总部大楼前投下一片阴影。

　　据接待记者的万科员工介绍，万科建筑研究中心投入使用一两年来，共接待了大约五六千名参观者。但当天在参观过程中记者发现，万科建筑体验馆显得有些空寂，设在这里的建筑部件生产展示车间也与万科住宅工业化推进艰难形成较为尴尬的对比。由于新的总部大厦正在建设之中，这里成了万科的临时总部。

　　在表面平静的背后，则是万科被不断卷入楼市风暴中心的现实。从“捐款门”到“自焚事件”，从率先降价发动“价格战”到遭到资金链质疑……万科这位楼市“带头大哥”被一次又一次地推上风口浪尖。

　　“万科始终对市场怀有敬畏之心。”万科副总裁兼新闻发言人肖莉对中国经济时报记者表示。万科率先降价，业界同行对此有很多看法，肖莉称，万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境来确定，并不是随意或盲目作出的决定。

　　“在制定市场策略时万科一贯把握两点：一是始终对市场怀有敬畏之心，相信市场的力量，顺应市场变化提供符合市场需求的产品；二是始终以对行业负责为原则。所谓对行业负责，其标准就在于能否促进市场的健康理性发展。”肖莉说。

　　回应资金链质疑，称资金状况“良好”

　　业界传言万科资金链非常紧张，加上今年销售下滑幅度较大，针对“万科遭遇危机”的种种说法，肖莉也给予了反驳。

　　“万科一贯坚持稳健的经营策略，是行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。目前万科的这一优势进一步扩大，财务、资金状况处于非常健康、高度安全的状态。”肖莉称。

　　她表示，2008年以来，房地产市场进入调整期，交易量出现大幅萎缩。而万科早在2007年即不断加大面向普通家庭的产品比例，并在业内率先推出向购房者让利的举措，销售情况跑赢大市。1～8月，万科的市场占有率从去年年底的2．1％提高到了2．6％（9月份统计数据尚未公布）。

　　万科公布的三季报显示，截至2008年9月底，万科总资产为1214．7亿，公司期末总负债率69．7％，净负债率仅34．8％，比中期末的净负债率37．1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199．4亿元，比中期末的153．7亿元增加了29．8％。肖莉指出，这体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。

　　与此同时，报告显示，期末，万科各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170．7亿元，低于公司所持有的货币资金。“压力测试表明，万科的财务、资金状况足以应对最严峻的市场变化。”

　　“万科专注于住宅开发的方向不会改变”

　　当前深圳乃至全国楼市都不乐观，万科对当前楼市局势怎么看？“万科依然坚定不移地看好行业的长期发展前景，但从稳健经营的角度出发，公司对短期内的市场风险也给予高度关注。”

　　肖莉认为，受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。

　　“因此，短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性，不能简单用‘乐观’或‘悲观’去评价。”肖莉表示，万科将继续坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。

　　另外，万科方面还就“对员工关怀做得不够”和“专注于住宅开发，没有稳定现金流的商业物业”等问题做出了回应。

　　“人才是万科的资本。一直以来，万科都高度重视员工的感受，并定期组织第三方机构进行员工满意度的评估，加以改进。”万科向中国经济时报提供的相关材料称，2007年华信惠悦对万科进行的员工满意度调查中显示，员工对于万科具有很高的认同感和归属感，多项指标高于最佳公司的均值水平。

　　“持有商业物业有利于提供稳定的现金流。但就目前来说，国内相关的商业环境还不成熟，也很难像国外企业那样通过REITs之类的金融工具减少资金占压，对万科来说，持有物业的资产回报率尚无法达到现有业务的同等水平。”肖莉说，长期来看，中国住宅行业的发展前景依然广阔，且目前行业的集中度比较分散，优秀企业仍然具有很大的成长空间，“万科专注于住宅开发的方向不会改变。”



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