主题：为什么万科三季度营利激增1.2倍 (2)

这里我只想列举两个具有普遍意义的因素：人口结构与收入结构。

　　
　　
　　
　　关于人口结构，显而易见的积极因素是城市化，即城市人口增长快于总人口增长。1982～2007年，国内城镇人口累计增幅高达176.44%，而总人口累计增幅仅为29.98%。不过，这恐怕还不是最重要的。与人们普遍持有的观点完全不同，现阶段中国人口最基本的特征并不是所谓“老龄化”，而是“成人化”。1982～2007年，国内14～64岁成年人口占总人口的比重由61.5%提升到72.5%，升幅为11个百分点，而65岁以上老年人口比重的升幅为3.2个百分点。这无疑使得有着城乡人口转移背景的城镇成年人口比重获得了更高的增幅。买房的人当然是成年人。

　　
　　
　　
　　关于收入结构，简单地说一点，由于恩格尔系数大幅下降，1978～2007年，国内城镇居民扣除食品支出后的人均可支配收入累计增幅为59.11倍，而扣除前的增幅仅为39.15倍。显然，人们用于买房的钱，一定来自食品支出之外的可支配收入。

　　
　　
　　
　　我想提醒大家注意的是，地产业的商业模式，更多地是由人口结构与收入结构变化决定的，其次才是价格策略、目标市场、开发周期等等。


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