主题：万科A 十月销售受新政影响较大

万科A的销售情况远低于我们预期的50 亿元。一方面是由于公司根据市场的情况再次调减了开竣工计划和开盘计划，另一方面是由于房地产新政将于11 月开始实施，使得部分项目推迟开盘以及购房者推迟买房，使得10 月份的销售计划受到影响。

公司10 月份销售均价约为7220 元，公司08 年1～10 月的销售均价为8681 元，也较07 年同期的8246 元高5.28％，同时也高于万科07 年全年的销售均价8532 元。截至08 年10 月，公司今年已销售可结算金额达到627.7 亿元，是07 年全年结算金额的178％。公司中报时调整08 年的计划竣工面积为586 万平米，目前公司今年可结算的已销售面积达到了740 万平米，超出计划竣工面积154 万平米。

公司10 月份未增加土地储备，显示出公司对土地市场仍旧谨慎的判断。

我们初步预计万科08 年EPS0.46 元，目前08 年动态PE 约为12 倍，公司08 年三季报每股净资产2.74 元，按此计算的PB约为2 倍，考虑今年业绩增长，08 年动态PB 则低于1.9 倍。我们维持对万科的“买入”评级。




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