主题：保利地产08三季报点评

归属于母公司所有者净利润同比增长125.38%，原因在于，首先，毛利率提升9.76个百分点。从上一年未结算项目及当年前9月销售项目平均均价来看，2008年较2007年提高6.69%。其次，期间费用率较低。从期间费用来看，尽管市场调整以及信贷紧缩，但公司期间费用仅较07年同期提高0.18个百分点，而且财务费用为负值；若与招商地产相比，则低6.92个百分点，因此较高的控制期间费用的能力进一步提高其盈利能力。第三，非同一控制下企业合并，为公司增添了1.82亿元营业外收入。第四，实际所得税率较同期下降15.3个百分点，使公司净利润提高3.49亿元。

　　销售业绩出色，08、09年业绩高增长。保利地产前9月销售面积同比增长18%，优于行业的-15.27%，万科的-8.9%和金地集团的-8.57%，销售业绩出色。而依据上一年已售未结算收入及当年前9月销售金额，2008年较2007年57.46%，08年业绩高增长有保障，09年业绩也因08年良好的销售业绩而持续。

　　短期资金链安全。从短期现金支付能力来看，依据08年三季报计算，资金盈余18.87亿元，较07年年末提高3.82亿元，公司短期现金支付能力较强。即使再考虑应付工程款和地价款，公司资金仍盈余5.05亿元。

　　假设四季度销售额与三季度持平，四季度可新增销售回款34.54亿元，按照08年前9月新增土地楼面地价831.67元/平方米计算，可新增建筑面积476.03万平方米的土地储备。由于公司1年内借款与长期借款的比为0.2，若不新增土地，以上的资金盈余，只能偿还27.09%的长期借款，因此公司短期资金偿付压力较小，但存在长期借款偿付压力。

　　相对营运能力改善，但仍需提高。从新增土地储备与当期销售面积比来看，08年前9月为3.03，低于06、07年的3.13和3.78，在考虑到前9月新增土地储备楼面地价为831.67元/平方米，低于万科的1958.43元/平方米，公司不仅相对营运能力有所改善，而且新增土地储备较为廉价。

　　从前三季度新开工面积和竣工面积来看，已完成年度计划的70.37%和14.82%，考虑到公司资金的充裕度，应该能够完成年度计划。截至2008年9月30日，公司规划总建筑面积2436.22万平方米，分别为07、08年计划新开工面积的5.93和3.87倍，高于08年中期时的5.85和3.81倍，土地储备速度相对快于开发能力，公司营运速度有所放慢，未来营运能力的提升仍是公司经营的重点。

　　预计08、09年公司业绩为1.06和1.71元／股。按照10月27日收盘价，08、09年市盈率分别为12.52和7.73倍，给予强烈推荐评级。


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