主题：房地产：政策市场齐转暖

从宏观政策看，相关政府官员在两会期间明确表示，近期不会有新的针对房地产业的调控措施出台。从行业的最近变化看，以上海为例，在度过了春节前后的成交萎靡期之后，住宅的销售量明显上升。在前期经历深度调整后，房地产板块面临整体性投资机会，且长短皆相宜。就短期而已，目前行业估值具有较大的吸引力，而且政策和行业的齐齐转暖，面临极大的反弹机会。

近期出台新的调控措施可能性极小

温家宝总理在《政府工作报告》里面指出：“促进房地产业持续稳定健康发展”。而建设部党委组书记、副部长姜伟新3月5日也在答记者问时表示：“在没有出现必须要出台政策的前提下，我们近期不会出台新的调控政策”

房地产信托基金受追捧

房地产公司融资受限，房地产信托基金（REITs）作为一种融资模式再度被业界关注。近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量海外资金投向房地产基金。据悉，北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，预计在今年上半年推出REITS 产品。荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立了一项新的房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和REITs，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

宏观经济带动房地产市场的发展

房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，而宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产行业的发展水平。从国外的发展情况看，这种现象也较为明显。

从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。从目前来看，我国房地产市场处于行业发展的景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。

坚实的需求仍未改变

从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境内外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。此次央行出台对第二套房采取严格的界定标准，从某种程度上讲，恰恰是正视供需矛盾的表现，但长期抑制需求显然是不可取的，也与发展经济提升人民生活品质的根本目的相违背。我们并不担心在供不应求的背景下的阶段性需求调控，长期的需求增长基础仍然坚实。

人口红利和城市化率

流动性过剩、RMB升值对房地产需求的影响

众所周知，房地产不仅仅具有消费品的属性，也具有投资品属性，在流动性过剩背景下，房地产作为除证券外最主要的可供投资的产品，其价格无疑将得到支撑。

08年供应增长有限

由于过去两年的调控没有正视供不应求这一切实矛盾，使得05、06年的新开工面积增速放缓，直接导致07年住宅竣工面积增速大幅下滑。从目前的情况看，08年全国住宅竣工面积增速将有所回升，但持续性较难保证，且成本明显。其中重点城市08年的供求矛盾依然存在。

一线城市仍是需求主力 二三线城市需求继续提升

较高的收入水平和旺盛的外来需求，将推动一线城市（深圳，上海和北京）和经济较发达地区（广州，宁波，杭州，厦门，南京，青岛，天津，沈阳等）需求的持续旺盛，未来一线城市仍将是需求的主力，而二三线城市需求继续提升。大部分城市商品房毛利率处于上升趋势，一线城市和三大经济圈区域毛利水平较高。

投资策略

◆ 以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，万科A、金地集团和保利地产；
◆ 把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如栖霞建设和华发股份；
◆ 此外，一些处于转折点、业绩在08年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业和*ST广厦。

重点公司点评

万 科Ａ（000002）
公司为住宅物业开发与销售的龙头，现已形成 “3＋X”的布局，项目遍及全国30 多个城市，抵御区域范围内波动风险的能力很强；公司土地储备丰厚，战略得当。目前，公司权益规划建筑面积可以满足未来2-3 年的开发需求。战略上，管理层重视企业的成长质量和财务稳健性。压缩开发周期，加速资金周转，提高净资产收益率，实现稳健而非盲目的扩张；销售业绩良好，为持续高增长奠定基础。

保利地产（600048）
公司实际控制人中国保利集团公司具有极为独特的政府背景，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的178 家中央企业之一，也是资产超过百亿的60 余家中央企业之一。公司土
地储备面积1200 万平方米以上，丰富的土地储备资源成为公司未来几年业绩快速增长的坚实保障。

金地集团（600383）
公司致力于中高端房屋的开发和销售，针对市中心和城郊客户对象不同，开发了“国际”和“格林”两个系列产品，受到市场的强烈追捧，目前已经形成房地产开发为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市(武汉、西安、沈阳)为辅的全国化发展布局，覆盖的区域内积极拿地以增大土地储备，以保证未来公司房地产开发实现快速增长。

招商地产（000024）
公司积极加大新项目储备力度，1目前已在全国12个城市进行拓展，拥有项目储备超过700万平方米；除房地产开发外，公司业务还包含出租物业经营、供电供水和物业管理等。随着租赁市场的发展，出租收入及利润将保持持续稳定增长；此外，公司向大股东蛇口工业园定向增发顺利实施。增发的实施将在补充公司开发资本的同时使大股东股权比例有所增加，加强了未来资产进一步整合的预期。




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