主题：国务院放行房地产信托投资基金

国务院放行房地产信托投资基金,信托公司REITs试点“为他人做嫁衣裳”？联华信托总裁李晓东辞职事件背后

　　12月4日,国务院常务会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施,其中,房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质得到了明确。

　　12月2日,深交所总经理宋丽萍在第七届证券投资基金国际论坛上透露,深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品模式。

　　而就在之前不久,11月14日,联华信托正式公布,公司原总裁、房地产信托领军人物李晓东辞职。据悉,现在李晓东出任建银精瑞资产管理有限公司董事长。

　　酝酿数年之久的房地产信托投资基金在政策放行上已无障碍,但是为之付出数年心血,将联华信托打造为银监会“钦定”房地产投资信托基金方案设计者之一的李晓东却临阵辞职,其中缘由耐人寻味。

　　信托公司或成“陪练”

　　不论从政策环境还是市场环境来看,现在都是推出REITs的好时机。但是,经过国务院批准的REITs只能说“准生证”已拿,而“户口”却还没落定,在国内分业监管的模式下,究竟由谁来做由谁来管呢？

　　“对信托公司来说,关键在于是否让它作为参与主体。之前在银监会的推动下,信托公司尝试做过类REITs产品。这些产品上市就必须建立一个二级市场,有独立的数据和审计系统,这一点必然会受到证监会的质疑。信托公司不是证监会监管的,证监会对信托公司不熟悉,对风险无法控制,管理渠道也不畅通,很有可能是以基金产品的形式发行,由基金公司作为参与主体。这样的话,对信托公司反而是一种伤害。”安信证券证券信托行业研究员黄立平这样分析。

　　信托公司会不会成为REITs的参与主体呢？其实细读深交所所长宋丽萍的有关发言,可以看到“深交所参与了证监会REITs工作小组关于REITs基金模式的可行性论证”。这至少已经透露了两点信息,第一,REITs将由证监会主管;第二,宋丽萍是在证券投资基金国际论坛上做此表示的,“交易所如果将REITs作为一种基金产品上市的话,基金和证券公司就是REITs的主要参与者,而非信托公司了”,黄立平认为。

　　种种信息均表明,REITs这块大蛋糕很可能轮不到信托公司来分一杯羹。早在2004年底,银监会曾发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》,其规范的业务包括REITs和房地产贷款,后因房地产投资收紧,这一办法征求意见后未正式出台。今年年初,也传出银监会正在起草信托公司开展REITs业务的相关管理办法征求意见稿,并称由中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托和中原信托5家信托公司主要参与撰稿,但亦无下文。

　　中国信托业协会高级研究员王巍对记者表示,目前只有国家大的方针政策出来,REITs具体的运作模式还未定,将来有可能是深交所推出基金产品,也可能是成立专门的房地产信托投资基金公司,总之还不一定是通过信托公司来做。

　　一位信托业内人士得知此消息后表示,“以前信托公司也做过类REITs产品,默默地做,不出声儿。现在明确要上市并且不让信托公司参与的话,这块业务反而要完全丢掉了”。

　　REITs生正逢时

　　在金融危机的影响下,国内各金融机构业务也受到了不同程度的冲击,在这种环境下,任何一块新业务都将成为争抢的目标。

　　年初,瑞思资本国际有限公司董事长王世渝,曾表示REITs的制度准备还不成熟。现在他则表示,从市场环境来讲,正是推出RETS最好的时机。首先,中国受经济危机影响,房地产资产估值下降,相对来讲租金收益与房地产资产价值的关系发生了变化,如果是以前低租金高资产的关系,REITs的意义就不大。现在是高租金低资产,REITs的价值就出现了。第二,现在大家都在想怎样让钱流入房地产市场,REITs把分散的资金整合起来进入房地产市场,改变了房地产的收益增长结构。第三,改变了整个房地产产业链上的融资结构。现在房地产的融资结构比较单一,主要靠银行贷款和按揭,开发商的负债太高。REITs进入之后可以使其资产结构发生大变化,降低银行和开发商的风险。另外,把大量闲散资金集中起来,也给老百姓开辟了一种低风险,收益比较高的投资产品。

　　安信证券证券信托行业研究员黄立平也认为,目前推REITs阻力不是很大,因为它适应政策宏观调控的需要。现在地产商积累了大量地产卖不出去,没法出清,房地产行业对经济拉动的动力不足。REITs可以帮助处置一部分地产,交易量比较大,有助于市场存量出清。作为大买方也可以在跟地产商的谈判中取得比较好的价格,给投资者的回报会比较稳定。

　　但同时,这两位长期关注REITs发展的人士也对提出了顾虑和疑问。

　　王世渝说,“这不仅仅是深交所的事情,是整个金融行业的事情。法律障碍有没有解决？是属于信托业务还是证券业务？中国是实行分业监管的,监管问题怎么解决？”他认为,信托公司是很重要的主体,不能跳过。

　　黄立平则从另外一个角度谈到, REITs要长期发展的话还是要做商业地产,如商铺、写字楼,如果简单地做买卖倒手赚差价的话,短期内不会有好处。而商铺写字楼,包括高级公寓可以做长期物业出租。所以,整个REITs能解决的部门占整个房地产市场的量不会超过25%,不过还是有意义的,其投资理念和方式会比个人投资房地产会更专业,稳定。



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