主题：万科A最新机构观点!

[B]天相投顾给予万科A“增持”评级[/B]
2008年12月09日
　　公司公布11月份销售数据，11月销售面积和金额环比分别增加-9.3%和6.6%，同比增加3.4%和-15.6%。1-11月份累计销售面积和金额同比减少8.6%和7.9%。
　　对此，天相投顾分析师今日指出，公司11月份的销售数据略低于预期。从统计的全国重点大中城市11月份商品房的成交量来看，各城市环比均有一定程度的放量，其中深圳、北京、上海环比分别增长85%、52%和28%。公司11月份的销售面积环比有所下降而销售金额仅有小幅增长的原因可能与公司本月推盘量不大有关，这也反映了公司对目前的市场的态度仍较为谨慎。但与10月份销售金额22%的环比下降幅度相比，11月的数据说明了市场以及公司销售确实有所回暖，这应该与10月末政府降税和大幅降息等政策的刺激有关。
　　房地产行业最坏的时刻是否已经过去，仍有待观察，但房地产板块见底的可能性较大。给予公司"增持"的投资评级。



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中银国际维持万科A股持有、B股买入评级
2008年12月09日
　　周三万科(000002-CN;200002-CN)A股下跌3.54%，报收7.62元(人民币，下同)，中银国际维持其A持有、B股买入评级。针对日前万科公司公布的销售等相关数据，中银国际表示，11月万科的销售数据依然欠佳，尽管许多大城市的房地产销量在此期间大幅反弹；12月反弹的趋势虽然将得以延续，但很难实现去年12月达到的峰值水平；预测公司08年房地产销售金额将同比下降10%至470亿元。

　　万科发表公告称，2008年11月实现销售面积42.1万平方米，销售金额35.7亿元，同比减少15.6%；分别比上月增加加-9.3%和6.6%。2008 年1-11月份，公司累计销售面积491万平方米，销售金额425亿元，分别比07年同期减少8.6%和7.9%。11月销售均价为8,480元/平方米，环比上涨17.5%。

谢谢大牛

国泰君安：维持万科A 谨慎增持投资评级
2008-12-10 14:55

国泰君安12月10日发布投资报告，维持万科A（000002.SZ）"谨慎增持"投资评级，12个月目标价7元。

　　万科A（000002.SZ）披露11月实现销售面积42.1万平米，销售金额35.7亿元，分别比07年同期下降3.4%和15.6%。2008年1-11月累计销售面积491万平米，销售金额425亿元，分别比07年同期下降9%和8%。

　　国泰君安表示，市场份额有所提高。虽然行业销售低迷，公司自身的销售进度也不可避免地受到冲击，但公司成长速度继续超出行业平均水平，公司销售额在全国住宅市场占有率达到3%以上。

　　国泰君安认为，隐忧之处在于公司销售均价整体走低。原因在于行业销售低迷和公司主推中价、中小户型房。这将意味着公司未来毛利率将有明显下降，同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

　　公司08年预测主营收入100%已实现销售，预计08 年将有298 亿元预售房款用于09年结算，业绩锁定性较好。预计全年销售额450 亿元，07 年238 亿已售未结算款项；预计08 年394 亿元主营收入。

　　11 月新增西安项目储备建筑面积25 万平米，拿地规模很节制，二季度以后地价成本下降很快，有利于维持2011 年前后的毛利率稳定。1-11 月累计拿地666 万平米，平均楼面地价1880，相比07 年至少下降45%，而新增项目所处城市差别不大。

　　国泰君安预计，地产行业尚未见底，未来房价将继续下降，并且成交量的有效复苏将是房价、利率下降和收入预期改善相互作用的结果。房地产上市公司未来业绩将受到销售房价下降和地价成本上升的双重压力，万科也将不例外，08 年和09 年将是业绩风险年，维持7.5 元RNAV，根据对公司盈利能力预测的最新修正，下调08 年EPS预测到0.38 元，09 年下调到0.44 元，维持12个月目标价7元，维持"谨慎增持"投资评级，但无论从PE、PB 还是RNAV 角度，目前公司已经估值处于偏高区域，建议投资者高度谨慎。

海通证券：万科A 政策效果有限 销售暂无起色
2008-12-10 14:54
　　事件及投资建议：万科A进入该今日公告，2008 年11 月，实现销售面积42.1 万平方米，销售金额35.7 亿元，环比分别增长-9.3%和6.6%，同比分别增长3.4%和-15.6%。2008 年1~11 月份，公司累计销售面积490.9 万平方米，销售金额425.3 亿元，同比增长-8.6%和-7.9%。因为劳动力的价格粘性最大，收入增速不改下降趋势，这将是行业面临的最大挑战;而未来新增供应将增加，存量房消化仍需时间。考虑到近期土地供应及销售量的变化，市场恢复平衡至少需要12 至15 个月。预测公司2008-2010 年EPS 分别为0.45 元、0.54 元、0.66 元。维持对公司“增持”的投资评级，6 个月目标价8.00 元。

　　1.救市政策效果有限，本月销售暂无起色。近期，拯救房地产的政策频繁出台。而作为全国市场占有率近3%的榜首企业，公司的销售业绩有较强的指标意义，从其本月销售看，市场并未有明显好转迹象。2008 年11 月份的销售面积同比仅增长3.4%，而在2007 年11 月份，房地产市场就已萧条。另外，通过比较2008 年10 至11 月销售面积的变化可以看出，在政策频出的这两个月中，销售同比下降7.1%。资本市场现在就认为行业见底并反转，应该是过于乐观。至于从销售面积的环比变化来看，自2008 年9 月以来，一直呈下降趋势;当然，环比数据的参考意义并不如同比数据。

　　销售价格方面，考虑到公司项目为全国化布局，且楼盘多数集中在城市的非中心地段，因此这一数据的代表性较强。自2008 年8 月份以来，公司销售均价一直呈下降趋势;2008 年9 至11 月间，当月销售均价同比下跌幅度较大，保持在14.2%至23.6%之间。至于2008 年11 月份销售均价环比上升17.5%，应该是推盘结构不同所致。

　　2.行业的三重挑战：收入增速下降、未来新增供应的增加、存量房仍需时间消化。因价格居高不下导致的需求萎缩，使消费品、工业品及大宗原材料的价格已经大幅度回落——如原油价格和PPI 近期的表现，会缓解因CPI 回落而压缩下游企业利润的窘境。按照新凯恩斯主义的假设，劳动力的价格粘性最大，其价格的变动时滞最长;因此，未来收入增速下降的趋势暂时不会改变，并将进一步压抑最终需求，全球经济离通货紧缩已经不远。在大宗原材料、资金、劳动力等要素的价格达到极低水平并刺激投资意愿的情况出现之前，宏观经济就难以见底，而收入增速仍将维持下降趋势。收入增速下降的预期没有改变，仍将是房地产行业面临的最大挑战。

　　作为最重要的存量指标，施工面积代表了未来市场的中期供应量。自2000 年以来，该指标的增速一直维持在18%至26%之间;2000-2007 年，其年度复合增长率为21.3%。在2007 年10 月市场开始调整后，因为对市场的悲观预期，该指标在2008 年第三季度末仅为19.07 亿平方米，比2007 年全年仅增长2.26%;考虑到该指标为存量指标，因此，我们预期2008年全年，全国住宅的施工面积将维持19 亿平方米左右，同比增速应该会维持在2%至3%之间。

　　新开工面积、竣工面积、销售面积分别与施工面积的比例变化，反映了市场未来的中期供求关系。新开工面积与施工面积的变化基本保持同步，预期2008 年将维持在42%左右。而竣工面积、销售面积两者与施工面积的比例，呈明显下降趋势。

　　2000-2007 年间，销售面积与施工面积的比例，一直维持在30%至37%之间，平均值为32.4%。在一个供求基本平衡的市场，其比例应该维持在40%至50%之间。2000-2007 年间，该值一直略低于这一区间，基本反映了在周期上行期间，开发商对于未来的乐观预期导致大幅度增加投资，这客观上加大了市场下行期间的供应压力。从2008 年第3 季度数据看，预期2008 年年底该值将下降至26%左右，这基本反映了前期市场萧条带来的冲击，但也预示着未来供过于求的压力极其严峻。若市场供求关系恢复平衡，则销售面积与施工面积的比例应该恢复到40%至50%的区间。

　　短期内，市场恢复供求平衡的前提是，全国住宅销售面积至少反弹50%以上，考虑到收入增速下降的预期，及最近的成交情况，这种可能性极低。另外，竣工面积、销售面积与施工面积的比例分别都大幅度下降，代表了开发商面对前期市场萧条，多数选择了推迟开盘，而非如万科前期选择的降价促销。在经历了一年多的等待和观望之后，我们预期，多数开发商将在2009 年选择增加推盘量，这将大幅度增加2009 年的市场供应，尤其是在2009 年上半年，这极有可能造成新一轮的行业调整。考虑到近期土地供应及销售量的变化，目前市场恢复平衡所需时间的最乐观预期，应该是12 至15 个月。行业的中期底部，不会比2010 年的春天来得更早一些。

　　3.盈利预测与投资建议。预测公司2008-2010 年营业收入分别为409.70 亿元、458.78 亿元、560.89 亿元，2008- 2010年归属于母公司的净利润分别为49.39 亿元、59.43 亿元、72.79 亿元， 2008-2010 年EPS 分别为0.45 元、0.54 元、0.66元。至于2009 年以后的存货跌价准备，考虑到相关情况极难预测，我们暂不做考虑。考虑到其对市场周期准确的把握能力和灵活的市场应对策略，因此，我们维持对公司“增持”的投资评级，6 个月目标价8 元。

顶下..

大牛，stock2008贴的好[FACE]ico10.gif[/FACE]

平安证券：维持万科Ａ“强烈推荐”评级
2009-01-06 13:12
平安证券1月6日发布投资报告，针对万科Ａ（000002.SZ）1月6日发布2008年12月销售及拿地情况，维持该股“强烈推荐”评级。

　　本月公司实现销售面积、金额为66．1万平米、53．4亿元，环比分别增加57．0％、49．6％，同比分别减少13．8％、13．5％。2008年公司累计销售面积、金额、均价分别为557．0万平米、478．7 亿元、8594元／平米，同比分别增长－9．2％、－8．6％、0．7％，实际销售金额比平安证券预期高7．6％。12月份公司没有获取土地，2008年全年公司共获取项目储备698万平米，平均楼面地价2127元／平米。

　　公司前3季度已经计提了5．35亿元的存货跌价准备，由于存货跌价准备的计提，08年业绩预计将会出现负增长，但同时会将大量的风险在当年释放。平安证券预计2008、2009年EPS分别为0．42元、0．46元，维持“强烈推荐”评级。

中投证券：给予万科A“强烈推荐”评级
2009年01月07日 15:56
　　 今日中投证券发布报告，给予万科A(6.86,-0.04,-0.58%,吧)（000002）“强烈推荐”评级。报告指出，公司对房地产市场形势的变化判断准确，经营计划灵活调整。公司08年销售面积、销售金额分别为557万平米、478.7亿元，同比07年分别下降9.2%和8.6%，如果不考虑公司收购富春有限公司股权新增项目1-6月销售15.65万平和24.06亿，公司08年销售面积和销售金额同比分别下降6.6%和4.1%，而全国房地产市场1-11月销售面积销售金额分别下跌18.8%和20.6%。

　　借助行业加速洗牌获取更低廉资源为下一轮发展储备粮草。2008年在公司加速周转、快速销售的同时，在行业加速洗牌过程中择优低价拿地，08年新拓展项目建筑面积699万平米项目储备，权益建面510.5万平，平均楼面地价2641元/平米。

　　公司销售均价下降幅度低于预期。08年公司全部住宅销售均价8594元/平米，与07年8545元/平米的水平基本持平。售价远好于全国销售均价下降幅度（约10%）。