主题：连续利好，意在激活房地产市场

[FACE]ico2.gif[ 长期商贷最优利率为4.158%，仅比公积金贷款高0.29个百分点

超过2年转让非普通住房，不再按转让收入全额征收营业税

二手房受益面增加到30%

日前，央行再次宣布降息。其中，与房地产开发贷款和个人购房贷款关系密切的5年以上贷款利率下调0.18%至5.94%；同时，5年以上住房公积金贷款下调0.18%至3.87%。国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出减免交易税费、适当放松二套房贷等13项具体措施，以进一步鼓励普通商品住房消费。

这些政策，首先减轻了买房者的还贷压力。连续5次降息，加上首次购买90平方米以下自住房、符合条件的购买二套房可以享受基准利率0.7倍优惠利率的鼓励政策，长期商业贷款最优惠利率为4.158%，比公积金贷款利率仅高0.29个百分点。这样一来，购房者的还贷成本有了较大幅度的下降。以20年期的50万元商业贷款为例，降息之后，采取等额本息还款法，购房者每月月供减少52元，总的利息支出将减少1.25万元。

同时，住房交易成本也降低了。 《意见》提出，将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

这次政策调整还扩大了市场上流通的二手房的受益面，从之前20%左右增加到30%左右，增加的10%主要来自非普通住宅。同时，对于二套房贷的优惠，《意见》提出由银行制定贷款利率，这突破了贷款购买第二套房的限制，加强了银行放贷的自主性，改善了二套房贷款购房的环境，有利于促进二手房的销售。

专家认为，降息和《意见》连续出台，进一步降低了居民购房的交易成本和持有成本，对盘活市场交易，刺激潜在的购房需求，是连续的利好，有望逐渐改变楼市交易低迷的情况。

房地产企业融资能“解渴”了

准备金率降低0.5个百分点带来信贷额度宽松

加大对中低价位、中小套型项目的信贷支持

加大对保障性住房建设项目的信贷支持

降息同时，央行宣布从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，对商业银行而言，有了政策的指导，又有准备金率降低带来的信贷额度宽松，对房地产业的支持也将加速兑现。对极度渴求资金的房地产企业而言，从银行获得开发贷款的几率进一步加大。

房地产开发企业合理的融资需求有望得到满足。商业银行根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持

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但在政府的救市政策中,有实力的大型开发商被明确告知将得到融资以及贷款支持,但同样面临困境的小开发商却可能难以得到政府支持。在一系列救市新政中,加快保障房建设总是排在首位,这让开发商不得不考虑未来大量保障房的入市,必然给楼市格局带来新的变化,开发商必然被迫加快洗牌。

洗牌即意味着一个大鱼吃小鱼的过程,2009年,开发企业看来要在激烈的淘汰中获取重生,打造全新格局了。但重生之后也意味希望——新的经济周期的开始。

9.16第一次降息

10.9第二次降息

10.30第三次降息

11.1降契税、免征印花税、暂免征收土地增值税

11.27第四次降息

12.5下调存款准备金率

12.17下调公积金存款利率

12.22第五次降息

12.23下调存款准备金率、央行再贷款、再贴现率