主题：房地产行业：政策放松力度加大

[FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE][FACE]ico2.gif[/FACE]报告作者：贾祖国、孟 群撰写日期：2009-01-05

　　全国住宅开工面积和在建面积增速连续九月下降，销售同比继续下降：1-11月份，房地产固定资产投资为3.1万亿元，同比增长25.4%；开工面积为8.4亿平米，同比增长5.4%，住宅在建面积为20.2亿平米，同比增长18.2%，增速连续九个月下降；住宅销售面积为4.5亿平米，同比下降18.8%，住宅销售金额为1.65万亿元，同比下降20.6%；

　　中央再度降息，并降低二手房税费，地方政府“救市”力度加大：公积金贷款利率分别下降18个基点，减免二手房转让税费最高可达5.5%，加大对中低价位，中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；湖南，温州，江苏，南京，上海和成都等地先后加大了“救市”力度，除中央统一公布的政策外，值得关注的政策包括：1)购房入户；2)加大危旧房改造力度，并实行货币化补偿，以便将被动性需求引导到住房市场；3)以采购商品房的方式增加保障性住房房源，同时帮助市场消化库存；

　　重点城市成交显著回升：12月份重点城市成交显示：重点城市成交量继续回升，除北京成交环比下降2.9%以外，其他城市成交环比上升15%到35%不等；2008年1-12月，重点城市累计成交量同比下降幅度在11%-45%；

　　重点公司动态：万科11月实现销售面积42.1万平米，销售金额35.7亿元，分别同比增长3.4%和同比下降15.6%，分别环比下降9.3%和环比增长6.6%；保利地产(15.77,-0.12,-0.76%,吧)11月份实现销售面积为24.1万平米，实现销售金额为20.1亿元，分别同比增长72.5%和46.1%，分别环比下降30.1%和22.3%；招商地产(13.80,-0.28,-1.99%,吧)以人民币16.25亿元转让子公司，并已收到首付款7.25亿元；以5.87亿元取得漳州开发区4宗地块，总建筑面积67.9万平米；另外蛇口工业区下调拟转让给公司的六地块价格20%，合计5.2亿元；金地集团(7.34,0.05,0.69%,吧)11月实现销售面积为13.2万平，环比增长12.5%；实现销售金额为12.7亿元，环比增长10.7%；

　　成交短期回暖，但不改房市调整格局：目前中国城市化率不足46%，决定了此轮房地产调整只是阶段性的。但参照国内外历史经验，此轮调整可能要持续到2010年前后，一线城市房价还有约30%的跌幅(参见拙著：中国当代房地产专题研究系列(七篇)，《中国房地产调控政策分析》)；

　　投资建议：维持房地产行业2009年年度策略报告中的行业“推荐”评级，建议地产股至少标配，建议波段操作：尽管行业最差情况还未到来，但股票底部已现。参照国内外历史数据，在房价再次上涨前龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡走势。地产股将因较好的相对收益而优于大市。对于招商地产、华发股份(9.81,-0.21,-2.10%,吧)、万科A(6.86,-0.04,-0.58%,吧)，保利地产等龙头公司而言，2倍PB以下的股价从长期看应该是一个比较好的买点。



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