主题：保利地产：公司销售良好 09年业绩锁定

　2008年12月份，公司实现销售面积31.74万平方米，实现销售金额22.2亿元，销售均价6994元/平方米。2008年1-12月公司实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%，销售均价为7935元/平方米。（备注：本年销售金额中已扣除北京保利嘉园因房源资格分配问题而不能按时签约的单位团购4.5亿元。）
　　正文：
　　1、公司12月份的销售数据符合我们的预期，但12月份的销售均价仅有6994元/平方米，与11月份的8331元/平方米下降较多；从6月份以来，公司累计销售均价连续下滑，2008年全年累计销售均价为7935元/平方米；考虑到目前的市场状况，2009年的销售均价有可能继续走低，同时2007年的高价地在2009年也会有所表现，因此公司2009年的毛利率将会下降，2009年将会是最困难的一年。
　　2、公司在2008年以来，拿地成本为1036元/平方米，比2007年下半年拿地楼面均价2506元/平方米明显下降，这将会降低2010年及其以后年份的商品房开发成本，提高公司的毛利率水平，我们可以预见，在2010年及其以后，行业及公司的状况将会逐渐好转。
　　3、截至到2008年12月为止，公司可结算资源为2007年预售账款109.4亿元加上2008年全年销售金额205.11亿元，合计为321.45亿元，而我们预计2008年、2009年及2010年公司结算135亿元、174.86亿元及195.34亿元左右，公司09年业绩锁定良好。
　　4、我们预计公司08年、09年以及2010年的营业收入分别为134.54亿元、174.86亿元和195.34亿元；EPS分别为：0.89元、1.12元和1.30元，PE分别为17.31、13.72和11.83倍；公司的NAV估值为14.76元，公司估值趋于合理，但考虑到公司全国布局的完成以及行业内的龙头公司，同时结合目前的行业及公司的销售等状况，综合来讲，给予推荐评级，但投资者要注意短期风险。（


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