主题: 万科前方一定是寒冬吗?
2008-03-23 15:39:54          
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主题:万科前方一定是寒冬吗?

万科A(000002.SZ)董事长王石是国内首唱“房价拐点到来”的第一人,多次表示要准备“过冬”。可摆在房地产龙头万科面前的就一定是寒冬吗?在新房、二手房成交都相对低迷的今年前两月,万科却同比实现了量价齐升。

   今年前两个月,万科共实现销售面积42.6万平方米,销售金额达到34.2亿元,销售均价达到8028元/平方米,去年同期只有7100多元/平方米。其中2月份的销售情况同比增幅明显,销售面积增长一半,销售收入增幅高达70%。在市场存在观望的气氛下,万科前两个月的销售业绩仍强于2007年同期,体现了万科把握市场趋势的能力。同比增长原因在于,万科根据市场的形势,采取积极的营销策略,如小户型产品低价入市,节日期间采取各种优惠措施、部分尾盘售价有所折扣等。

  
   万科的降价促销策略与勇气获得证券研究机构的集体称道。从去年年末开始,万科开始低价销售项目。以广州为例,公司项目销售价格均比周边项目低,金域蓝湾项目平均销售价格约1万元/平方米,周边商品房均价约1.5万元/平方米;金色康苑项目均价1.38万元/平方米,而同区域住宅均价在1.6万/平方米左右。

  
   如今从万科前两个月整体表现看,销售均价并没有实现下滑,毛利率保持了稳定。目前万科已通过工厂化生产建成上海新里程等项目,预计2008年将继续新开工50万平方米,2009年新开工约120万平方米,2010年后将大规模应用工厂化生产。

  
   去年,万科新增开工建筑面积1069万平方米,庞大的在建规模将为万科今年和明年业绩提供充分的保障。从土地储备上看,截至去年年末万科手中控制的项目合计建筑面积超过2500万平方米,其中权益建筑面积达到2084万平方米。今年前两个月,万科仍保持了积极的拿地策略,在上海、东莞、成都等地增加了土地储备,新增权益建筑面积64万平方米。

  
   宏观调控对于万科来说可能是喜忧参半。在银行信贷紧缩以及房市萎靡的背景下,万科或多或少都会受到波及。从今年前两个月看,尽管万科售楼面积和均价都没有受影响,但是随着一旦房市不紧气状况延续,万科的利润状况必然会打折扣。从另外一个角度看,宏观调控对中小房地产企业往往是致命之灾,为万科这种龙头企业提供了诸多并购机会,通过合作或收购等方式获得土地的比例将会有所提高,从竞拍激烈度上看,2008年可能是购买土地的较好时机。

  
   据Wind统计数据,主流券商机构对万科A 2008年每股收益预测的平均值在1.28元左右,以万科A 3月19日收盘价23.5元/股计算,动态市盈率只有18.36元。作为房地产业龙头,这一估值水平显然极具吸引力。多家券商对万科A目前股价给出“买入”或“强烈推荐”评级,国都证券给出的未来12个月目标价39.2~49元。


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