主题：国泰君安:万科A提高目标价到8元 增持

国泰君安:万科A提高目标价到8元 增持

公司1月销售数据总体评价为中性。公司披露1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%。

1月销量同比有较好增长的原因包括：公司继续推行包括降价在内的销售策略(如在上海等)；政府楼市刺激政策产生积极效果；公司所在的、行业率先大幅调整的广深区域回暖力度大；08年同比基数低。

1月销售均价约7700元，同比下降5%，其原因和公司降价策略和主推中价、中小户型房有关。

近期万科房价下降和销量上升的销售数据表明08年四季度以来最畅销的是中低价位和小户型商品房，同时这将意味着公司未来毛利率将有明显下降，这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

若09年销售额同比零增长，则月均销售39.9亿元；若增长5%，则503亿总额，月均销售41.9亿；若增长10%，则527亿总额，月均43.9亿。

08年以来拿地较为节制，全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备，拿地成本同比下降48%，有利于维持2011年前后的毛利率稳定。近期获得广州荔湾大坦沙项目，14万平米，楼面地价3350元。

预计行业依然处于行业前景三段论中以房价下降为最终结果的多重博弈阶段(第一阶段)，成交量的有效复苏首先取决于房价和收入，然后受降息等政策刺激影响，政策刺激替代不了房价所代表的市场调整。

房地产上市公司未来业绩将受到销售房价下降和地价成本上升双重压力(04-07年地价加速上升)。

预计公司现有2100万平米权益建面的项目储备，根据公司08年11月以来新获项目，公司RNAV从7.5元略微提高至7.61元。



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