主题：一季度楼市销售回暖 同比翻番是常态

一季度，楼市去库存的“开门红”超预期，多家房企的销售额同比翻番并创历史同期新高。同时，部分龙头房企在二线热点城市大量补货，土地购置面积大幅增加。业内人士预计，在因城施策的调控之下，楼市区域分化将进一步显著，去库存仍是未来行业的主基调。上半年房地产销售有望延续回暖势头，房地产投资增速也将低位回稳。

　　房企销售显著回暖

　　[B]一季度楼市销售回暖。从多家上市房企的销售数据来看，同比翻番是常态[/B]，创历史同期最佳也不鲜见，部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。例如，融创中国、旭辉集团、雅居乐地产均实现了全年销售目标的三分之一左右。其中，融创中国一季度合同销售金额250.9亿元，接近全年800亿元销售目标的三分之一。3月公司新增预订销售金额与月度合同销售金额均创历史新高，其中新增预订销售金额125.3亿元，月度合同销售金额达116.2亿元，同比增长233%。旭辉集团一季度实现合同销售金额约110.6亿元，同比增长199%，完成全年365亿元目标的约30%。雅居乐地产一季度完成全年460亿元销售目标的27%。

　　万科一季度实现销售金额752亿元，同比增长62%。其中，3月实现销售金额336亿元，同比增长128%，单月销售规模创历史同期新高。保利地产一季度实现签约金额451.25亿元，同比增长131.35%。群益证券研究报告指出，近期深圳、上海发文提高购房门槛，抑制了需求涌入，但二线城市楼市仍呈不断回暖态势，并且可能承接一些在一线城市受阻的需求。

　　“房企销售业绩快速提升的背后是市场基本面不断趋于好转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年春节前，部分房企开始有意识地召开对各类项目重新定价的分析会，基本上对今年的销售市场比较看好。尤其是在去库存的战略导向下，居民购房积极性会快速上升。因此，一季度部分房企的销售价格会有一个比较明显的同比上涨态势。销售价格的上升结合销售面积的同比正增长，推动了房企的销售金额快速增长。

　　龙头企业优化布局

　　万科发布的公告显示，3月公司在南京等二线城市共获得16个项目，拿地建筑面积超过销售建筑面积。广发证券分析，万科一季度合计获取项目资源建筑面积788万平方米，而同期销售建筑面积为546万平方米，公司今年以来继续补充库存开发资源。海通证券预计，万科全年有望完成3000亿元左右的销售规模，业绩将好于市场预期。旭辉集团频频发力北京商办市场，新近推出的“旭辉26街区”这一兼具自用和投资功能的商办产品。旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏介绍，该项目的地块是去年2月获得的，价格相对比较低。

　　泰禾集团4月初以30.4亿元竞得苏州两块城镇住宅用地。集团董事长黄其森多次表示，持续看好一线城市和部分二线城市房地产市场。除优化区域布局外，泰禾在产品线上重点打造住宅领域的“院子”品牌和商业领域的“泰禾广场”。

　　泛海控股正在推进产融一体化转型。公司总裁韩晓生表示，房地产市场已进入利润平均化的阶段。房地产是泛海的产业基础，业务的绝对量仍会稳步增长。公司会坚守一线城市，通过多种方式择机增加优质土地储备，支持房地产业务进一步发展。同时，把房地产与国际化业务结合起来，积极寻求境外的发展机会。

　　去库存将继续推进

　　在一季度楼市销售超预期回暖之后，业内人士预计，二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑，同时区域分化会越来越剧烈。

　　北京中原地产认为，3月大量购房需求释放，随着时间的推移，利好政策的边际效应将逐步减弱，加上目前北京楼市调控的目标是稳定房价，因此4月楼市交易量涨幅会明显缩小，但仍会保持小幅增长，而价格随着部分刚需老项目加推上市，可能表现为稳中微降。

　　从全国范围看，中投证券分析师李少明认为，4月主要城市销售数据仍将保持较高增速。3月二线、准二线城市量价齐升，并逐步向三四线城市传导，而一线城市在库存量有限的情况下加强调控，有利于其他城市楼市的持续有序回暖。

　　中信证券分析师陈聪认为，去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整，未来一段时间是政策效果的观察期。据其测算，去年底，全国纯住宅（不含农村房屋和小产权房）的库存量有59.1亿平方米，全部房屋的库存有100.9亿平方米。去年我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年，所有房屋广义库存去化周期为7.9年。库存量庞大仍是行业的主要问题，特别是商办类土地出让严重过剩。

　　多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见，提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。中金公司首席经济学家梁红认为，中国住房需求根本上是“改善+进城”，城市住房自有率下降，住房不够应对流入人口。同时，需明确城镇化率与城市化率的概念存在差异，我国城镇化率去年末已达到56.1%，但城市化率不会超过40%。未来可以增加公租房、廉租房、共有房的建设。值得注意的是，目前住宅用地在城镇用地中的占比较低，土地供给是当下高房价的最大问题。


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二三线城市成交全线上涨 楼市去库存渐见起色

3月楼市暖意浓。无论是房地产研究机构的统计观察，还是房地产上市公司的销售快报，都透露出中国楼市向好回暖，去库存已经渐见起色。

　　“从3月重点城市以来的数据看，新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升，库存继续下降。展望未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

　　销售量上涨明显

　　在楼市“双向调控”之下，3月全国楼市去库存已经渐有起色。

　　“从3月份我们监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。”中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者，其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，且有4个城市环比涨幅超过300%；三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头环比涨幅超300%。

　　从万科、金地、保利等地产上市公司披露的数据来看，同样是暖意融融。

　　其中，房地产龙头企业万科3月份实现销售面积239.8万平方米，销售金额336.1亿元。同比分别增长93.2%和128.0%，环比增长100.5%和109.7%。金地集团3月实现签约面积71.5万平方米，同比增长95.4%；签约金额98.5亿元，同比增长143.2%。保利地产3 月实现签约面积165.83 万平方米，同比增长159.49%；实现签约金额222.34 亿元，同比增长196.98%。

　　在中投证券分析师李少明看来，二三四线城市的房价稳定形成较好的预期，有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等，都对房地产市场形成利好。

　　投资回落势头见底

　　在楼市回暖的同时，开发商对于房地产投资的信心也在增加。对此，陈晟判断认为，房地产投资回落势头已经见底，未来也将进入平稳增长时期。

　　记者也注意到，万科在1、2月份销售简报披露以来新增加项目个数分别达到13个、16个，且项目多集中于宁波、武汉、杭州、厦门等二线城市。

　　对此，居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前出现房地产板块轮动现象，这种情况历史上也出现过，主要是因为房地产政策全国分化，大部分地区需要去库存，所以政策面偏暖。另外，社会流动性宽裕，资金需要找到出路，这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线，导致少数二线城市楼市比较火爆。

　　不过，陈晟认为，虽然房地产投资回落之势已经有见底迹象，但不要希望迅速反弹，相反，房地产投资能步入平稳就相当乐观了。

　　并且，“目前市场分化依然严重，大房企强者恒强，融资成本较低，有些公司获得贷款利率水平甚至于在4%以下，而很多中小房企却拿不到钱，这就对中小房企形成挤压，进而就会加速行业兼并重组。”陈晟分析认为，这会利于一些地方的开发商更主动“降价跑量”，使市场更快调整到位。