主题：金融街(000402)深度报告

投资要点：
　　两大股东持续增持，开发加物业模式表现瞩目。公司实际控制人金融街集团及一致行动人截止2016 年9 月底合计持有公司32.12%的股份。安邦通过和谐健康保险和安邦人寿保险从2014 年末持续增持公司股份，目前持股比例达到29.98%。公司依托北京金融街的资源和品牌优势，形成了独特的“金融街模式”，以房地产开发加物业持有为主，房产开发和自持经营并重。

　　前三季度销售发力，营收同比正增长。截止到2016 年三季度，公司实现销售签约额约232 亿元，较上年同期增长185%。2016 年前三季度，营业总收入为84.65 亿元，同比实现13.20%的正增长。物业租赁和物业经营收入占总营业收入的比重逐年提升，2015 年占比达9.52%，2016 年上半年进一步上升至约15%。

　　深耕一线城市，项目储备丰富。公司在2014 年抓住土地市场机会，地价较低时在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取12 个项目，2015 年公司获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等4 个项目，实现权益投资额126 亿元。截止2015 年末，公司拥有规划建筑面积914 万平方米的可结算资源。

　　商业地产区位优势明显，未来升值预期大。公司积极获取城市核心地段、轨交途径的项目。目前在北京、天津、上海在开发的项目规划总建面分别为138、105、70 万平米，预计总投资金额分别为358、191、64 亿元。

　　自持资产区位优异，物业面积持续增长。公司自持资产分为出租和经营两个方面，主要分布在北京、天津等城市的核心区域。截至2015 年末，出租物业总规划建筑面积约61.6 万平方米，经营物业约21 万平米。截止2016 年三季度末，公司自持物业收入、利润、利润率均创历史最高水平，自持物业营业收入为12.9 亿元，同比增长率为34%，实现息税前利润8.1 亿元，同比增长65%，息税前利润率62%，同比提高12 个百分点。

　　业绩预测与估值建议。我们预计2016-2018 年归属于母公司所有者净利润分别为27.47 亿元、31.25 亿元和38.89 亿元，对应的EPS 分别为0.92 元、1.05 元、1.30 元。我们测算公司RNAV 为18.68 元/股。截止2016 年11 月16 日，公司收盘于11.35 元，对应2016、2017 年PE 分别为12.34 倍、10.81倍。考虑到公司存量资产优异，按照公司RNAV的八折给予估值，目标价14.94元/股，对应2016 年动态PE 为16.24 倍，维持“买入”评级。风险提示：公司面临房地产行业政策调控风险。


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