主题：万科年报简评：轻装上阵

事件：万科公布08年年报，每股收益0.37元；二月份实现销售金额38.9亿元，同比增长147.7％。

　　　报告期内，公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。计划2009年新开工面积和竣工面积分别约403万平方米和619万平方米，开工面积比2008年实际完成数下调约23%。

　　　2009年2份公司实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，分别比08年同期增加163.4%和147.7%。2009年1~2月份，公司累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比08年同期增长88.3%和77.9%。

　　　我们的观点： 我们对万科的年报预测是0.38元，公告的实际情况略低于我们的预期。原因主要有：第一，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目（见附2）计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中拿地成本偏高。我们认为09年房地产市场成交量将持续回暖，房价下跌空间不大，万科在09年继续增加计提存货跌价准备的可能性不大。因此对公司来说，08年12.3亿的计提，将使得公司在09年轻装上阵，有望取得较好的业绩增长。

　　　第二，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，毛利率下降影响了公司的盈利能力。我们认为，在08年房价下跌的市场行情中，万科由于土地储备获得年限较近，因而毛利率下降对公司净利润的影响较大，09年公司的毛利率水平有可能还会进一步下降。

　　　 受08年房地产市场调整的影响，公司全年的销售情况出现了负增长，但市场份额由2007年的2.07％提升到08年的2.34％，显示了公司强于行业一般企业的经营管理能力。截至2月底，公司09年可用来可结算的资源达到334.2亿元，为公司08年全年结算收入的83％，尽管公司09年业绩已有一定保障，但是全年的销售压力仍然较大。从2月份销售数据看，公司目前销售情况好于预期，房地产市场回暖可能使得万科这样的龙头公司更加受益。

　　　 公司已关注到毛利率下降对公司业绩的负面影响，在房价下跌并且短期之内不可能反弹的情况下，加强公司的成本管理，降低期间费用，提高公司的经营效益对公司未来的业绩增长至关重要。公司计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20%。在融资管理上，将通过提高资金使用效率、选择融资方式等，降低融资费用。我们认为万科有业内较强的管理能力和执行能力，公司管理费用，销售费用和财务费用占营业收入的比例在09年都有可能出现下降。

　　　 公司在财务安排上足够稳健，为未来发展预留了较充裕的现金。公司的资产负债率为67.44％，扣除预收款项后的资产负债率为47.36％，公司偿债压力相对较低，持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。公司09年在市场条件允许情况下，可能进行一次股权融资，我们将密切关注公司的进展情况。

　　　 公司仍采用现金为王的策略，09年公司开工面积比08年实际完成数下调23％，竣工面积较08年实际完成数增长17％。我们认为，09年开工面积下降，对公司09年的业绩影响不大，但可能对2010年的业绩则有较大影响，而竣工面积的增长，直接有利于公司09年的业绩的增长。我们初步测算，公司09年全年EPS 约为0.48元，10年EPS 约为0.55元，公司09年动态市盈率约为16倍，仍旧具有投资价值，我们维持对万科“买入”的投资评级。东方证券股份有限公司


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。