主题：万科：今年将严控三项费用

　在11日的业绩说明会上，万科执行副总裁王文金透露，2009年公司将加大费用控制力度，希望将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20％。

　　万科总裁郁亮表示，中国住宅行业目前集中度非常低，排名第一的万科2008年市场占有率也仅有2.34％，而这意味着中国住宅行业长期仍有发展空间。他指出，万科正在向“质量效益型”增长方式转变，这需要深刻理解市场需求，准确把握产品定位，充分挖掘成本空间，不断提高盈利水平。充分合理地利用各种债务杠杆，实现稳健快速增长，确保现金流安全；借助负债率水平控制和有关“罚则”，鼓励一线公司加快周转，减少资源占压，合理制定和执行开发计划。

　　网上业绩说明会上，万科将2008年净利率较低归结为两方面原因：其一，公司计提了12.3亿元的存货跌价准备；其二，期间费用水平相对较高。因此万科在2009年还将加大费用控制力度，希望将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20％。在融资管理上，将通过提高资金使用效率、选择融资方式等，降低融资费用。郁亮表示，在成本控制方面，万科将广泛开展成本对标，建立集中采购机制，制定装修成本售价比等指标，还将对设计费、监理费和咨询费进行规范，降低项目前期准备费和开发间接费。

　　王文金认为，计提存货跌价准备后，项目成本将相对降低，在此成本基础上，如能实现盈利，可以计入公司收益中；相对过去万科40亿元的平均月度销量，78亿已完工存货总量在可接受范围内，并且该部分存货中80％完工不超过1年，另有一部分是车库、商场销售消化期较长的产品。

　　谈及保障性住房与商品房的关系，万科首席研究员、新任董事会秘书谭华杰指出，作为住房供应的两大组成部分，保障住房和商品住房两者之间主要是分工互补的关系，而不是相互竞争关系。保障性住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。无论从长远还是短期来看，住房保障的落实都有利于房地产行业的健康发展。

　　最后，万科执行副总裁肖莉表示，促进销售的根本在于回归市场和客户的原点，切实提高项目的市场竞争力，2009年万科将从客户定位、产品设计、市场营销、工程质量、成本管理等方面入手，全面提升产品的竞争力。



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