主题：住建、国土两部委首次用库存去化周期指标调控供地节奏





证券时报记者 张达

继各地新一轮密集调控后，住建部与国土部日前联合发文，要求加强近期住房及用地供应管理。这是继3月28日《政府工作报告》重点工作部门分工意见公布后，住建部牵头率先与国土部联合出台的房地产调控落地新政。

业内人士认为，这是目前进一步加强调控的一个重要方针，主要是突出因地制宜，重点对过热城市增加土地和新房供应。其中，两部委首次用短期的库存去化周期去衡量供地节奏，比之前更专业化、更符合实际。

具体来看，在土地供应方面，新政要求，强化住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标管理。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

同时，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

新政还要求，2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）要编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期（五年）规划。

在住房供应方面，新政要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。同时，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度，并督促房地产开发企业合理定价。

另外，还要增加租赁住房有效供应，将新建租赁住房纳入住房发展规划，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。同时，超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，这是目前进一步加强调控的一个重要方针，主要是进一步突出因地制宜，重点是在过热城市增加土地和新房供应，一方面督促这些城市增加土地供应量，公布供地计划，并且要切实落实；另一方面，住建部门主要是规范市场秩序，有些企业现在是捂盘惜售，目前要督促达到预售标准的企业领证，增加商品房供应，预计接下来会对捂盘惜售市场进行秩序整顿。

同策咨询研究部总监张宏伟接受证券时报记者采访时认为，从供地节奏看，住建部和国土部第一次用短期的库存去化周期去衡量供地节奏，相对来说比之前更专业化，更符合实际。从供地指标和参照依据来讲，有明显改进。

张宏伟认为，针对不同城市供地节奏和要求不同，明显体现了差别化，但在操作上可能有些难度。比如一线城市和核心二线城市，要加大供地节奏，不一定有那么多地，尤其是一线城市。另外，从土地供应方式看，具体操作还需进一步完善。而在审查房企购地资金是否严重加杠杆方面，可以参考上海的严厉做法。


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