主题：万科A(000002)增持 积精累气 蓄势而谋

销售收入下降 市场份额扩大。2008 年公司实现净利润 40.33 亿元，同比下 17.26%；实现每股 计提存货跌价准备短期降低毛利。公司出于审慎考虑，对 13 个项目计提 12.3 亿元存货跌价准备，虽然在短期内对公司毛利率产生较大影响，但为公司未来采用更加灵活的销售策略扫除了障碍。

市场布局趋于均衡 珠三角仍是净利润最大贡献者。从分地区统计来看，公司在珠三角、长三角、环渤海三个地区的销售面积和营业收入逐渐趋于平衡；对净利润的贡献，珠三角地区超过一半，长三角地区有所回升，两地销售净利率均有下降；环渤海地区的净利润占比和销售净利率均保持上升。

2009 年业绩已有保障。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计 273.4亿元；另外公司 2009 年1-2月累计销售金额60.8亿元。两者相加占公司09年预测营业收入的72.79%，基本保证了09年全年业绩。

公司财务稳健。截至本报告期末，公司的资产负债率为67.44%、净负债率为33.05%，在同行业中处于较低水平；短期借款加一年内到期借款为178.66亿元，货币资金有199.78亿元，短期负债比例虽高，但偿债压力不大。

2009 年继续调低新开工面积。2009年公司计划新开工面积403万平米，竣工面积619万平米，开工面积继续下调，而竣工面积则继续上升。

盈利预测与投资评级。我们预计公司未来两年的营业收入分别为459.11亿元和550.93亿元，净利润分别为 53.65亿元和63.17亿元。按目前股本折算，09、10年的 EPS 分别为0.49元和0.57元。综合考虑继续维持“增持”评级。

风险分析。我们认为公司的主要风险为行业风险，对房地产行业继续维持谨慎的判断。



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