主题：中海两年或超万科

　如果中海能够实现其今年销售达到350万平米面积的目标，凭借其目前的发展势头，在未来的两年内，中海超越万科成为中国房地产的新任“老大”似乎也并非没有可能。


　　2008年，中海以259亿元销售额再一次进入“200亿元俱乐部”，销售额同比2007年增长19.3%，同时还保持着43.7%的高毛利率。中海表示，今年将在内地新增不低于400万平米楼面面积的土地储备，进一步巩固内地的市场地位。

　　业绩大涨

　　中海在报表中称，虽然2008年内地房地产市场面临着艰难的市场环境，但公司仍然实现了良好的销售业绩，销售总额在2007年213亿元的基础上增加了19%达到了259亿元，销售面积也增长25%至270万平方米；来自内地房地产发展经营盈利达到63.2亿元，增长了31%，占据了中海整体盈利的70%。

　　2008年，中海在内地有23个项目实现了竣工，竣工面积达到258.4万平米，其中住宅项目可销售面积为203万平米。截止年底，已竣工项目已经实现了近70%的销售量，销售金额为149亿港元。

　　不仅于此，在内地发展商都在收缩战线的2008年，中海仍然在苏州、上海、济南、杭州等地新增了10块土地储备，共计279万平米。截止年底，中海拥有的土地储备楼面面积已经高达2480万平米。

　　中海表示，去年公司重点开拓了济南市场，接下来仍将继续强化在环渤海区域和长三角区域的投资布局。

　　事实上，与受市场调整严重影响的珠三角地区相比，上述区域在2008年成为了中海地产在内地的主要业绩贡献来源。数据显示，2008年中海位于珠三角地区业绩已经比2007年同比下滑了11.22%，而中海位于长三角地区、环渤海地区的业绩均呈现出增长的态势，环渤海区域更是出现了176.8%的增长。

　　平衡的市场战略让中海在最大程度上避免了市场调整给业绩带来的不利影响。去年中海实现的股东应占盈利达到了50.49亿元，比2007年同期的41.8亿元增长20.79%。

　　“我们在不断调整我们的市场策略，包括价格上的一些调整，在保证利润最大化的同时也保持我们的市场占有率”，此前接受观点地产网采访的中海地产新闻发言人姜永进表示。
事实上，纵观2008年，与万科采取的降价策略所不同的是，中海在内地并未有大规模的价格调整行动，以致于在受大环境影响最深的珠三角地区，中海的销售表现一直落后内地其它发展区域。

　　但显然，这对于中海保持其高毛利率大有裨益，近期其在珠三角地区推出的购房节行动也并未有明显的折扣行为，中海看好的仍然是刚性需求带来的销售业绩。

　　或超万科？

　　中海选择不降价、“囤盘”策略的背后显然与其在内地其它区域取得的良好销售业绩有关，但事实上，依托于其母公司的国企背景，中海的资金状况也向来为外界所看好。

　　截止2008年末，中海的净资产负债率仅为46.8%，大大低于内地发展商的平均负债水平，而在2月份向股东成功配股融资25亿元后，中海的资产负债率更是进一步降低到了40%。目前中海手上拥有的现金为90.48亿元，如果包括44.5亿元的银行授信额度在内，那么中海可以动用的资金大约在135亿元左右。

　　在良好的财务支撑下，中海表示今年将继续“抄底”内地土地市场。“以公开或并购方式，进入盈利前景良好、政府支持、资金压力较小和资金周转速度较快的项目”，预计今年中海将新增400万平米楼面面积的土地储备，增速明显超过2008年。

　　“为了热规避市场风险，我们一直强调均衡的全国性战略布局，土地储备也是按照均衡的策略来进行”，此前不久接受观点地产网采访的中海地产新闻发言人姜永进表示。

　　预计今年中海将有43个项目竣工，竣工面积达到500万平米。中海表示，今年将力争完成350万平米的销售面积，比2008年增加30%。显然，如果目标实现，中海今年有可能将实现350亿元的销售额。据中海公布的最新销售数据显示，今年首两月公司的销售额已经达到了30.3亿元。

　　有趣的是，与曾经的万科一样，中海也已经在做“减法”。为了专注于房地产业务发展，中海已经明确表示将退出基建和实业业务，今年将选择在适当的时机出售旗下的南京长江二桥资产。2008年中海已经将手上的南昌大桥出售并撤离莱州港的投资，套现15.3亿元。

　　“我们真正的竞争对手是中海地产”，传言在万科的年度业绩发布会上，万科一名高管曾这样对证卷机构的分析师表示。2008年万科实现的销售面积和销售额分别为557万平米和479亿元，分别按年减少9.2%和8.6%，净利润仅为40.3亿元。

　　如果中海能够实现其今年销售达到350万平米面积的目标，凭借其目前的发展势头，在未来的两年内，中海超越万科成为中国房地产的新任“老大”似乎也并非没有可能。



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