主题：保利地产发行首单CMBS

　长远发展来看，从开发商转型为资产运营商、空间管理者，不仅关涉融资，更是近年来中国房地产行业最本质的生意模式和盈利模式的变化，房地产金融因此植入其中，深入血液，这将造就未来物业开发+资产管理新赛道的王者。

　　9月12日，保利地产首单CMBS“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模35.30亿，基础资产为广州保利国际广场和保利中心。

　　这是房企资产证券化的最新一例。除了保利，更多房企亦在尝试资产证券化。而在房企普遍转型城市运营商的背景下，资产证券化标的物将不仅是商业地产，各种创新业务也需要类似路径，如长租公寓、产业地产、物流业务等，ABS、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及REITs(房地产信托投资基金)渐次浮出。

　　“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这已成为房地产业内越来越多人的共识，多元的房地产资产证券化，也正在逐步成为现实。

　　保利地产试水CMBS

　　商业房地产抵押贷款支持证券(简称CMBS)，是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行。

　　作为资产证券化的一种方式，CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。从保利此次发行的CMBS看，其基础资产系广州核心区的两栋写字楼，现金流稳定，出租率及租金价格指标均表现出色。

　　公告显示，保利此笔CMBS的优先级发行规模35亿元，期限12(3+3+3+3)年，信用评级为AAA，发行利率4.88%，创地产行业同期同类产品新低。资产抵押率67.72%，接近同类产品抵押率上限。

　　截至9月12日，中信·保利地产商业一号资产支持专项计划实际收到认购资金35.30亿元，达到约定资金规模。

　　保利方面表示，在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。据透露，之所以选择CMBS作为试水首单，是因为公司对应物业的成熟度较高，市场环境也配合。

　　中国资产证券化论坛执行秘书长郭杰群则指出，REITs受阻于监管法规和税收政策，相比之下，CMBS是更加可行的模式，国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对较成熟。CMBS可以突破银行贷款的限制，使融资不依赖于原始权益人主体信用，而以资产等级进行。

　　从保利地产的存量资产看，除写字楼、购物中心、酒店等商业地产外，还有长租公寓、养老公寓等新业务。

　　“盘活存量资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋。这两年，无论是政策导向还是市场氛围，都鼓励房地产企业进行这方面的尝试和创新。”保利地产相关负责人表示，公司对存量资产的证券化已经准备了很长时间，不同物业匹配不同方案，未来将会根据市场情况适时推出。

　　保利此次CMBS系与中信合作发行，受托人为中信信托，计划管理人为中信证券。中信此前曾参与多个全国资产支持票据项目。近期，中信与房地产开发商的资产证券化合作步伐明显加快。

　　年初，由中信信托担任财务顾问的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金总额为3.5亿元；8月15日，链家自如发行“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，由中信证券管理；8月31日，中信银行牵头承销的“华夏幸福固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据项目”发行。

　　“随着行业成熟，大房企手里的物业和资产越来越多，在传统的利润趋薄的情况下，必然要寻找新的利润增长点，这是市场发展的结果。”中信信托业务部总经理王刚表示。


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