主题：万科A：11月销售稳定回升 增长确定性较强


2017-12-06 09:01 来源：申万宏源

结论与建议:
公司公布 11 月销售情况,销售同比增速较 10 月稳定回升,销售金额同比增长 18%, 符合预期, 公司全年完成 5000 亿的销售目标已无悬念。 公司目前已售未结转项目金额超过 6000 亿元,未来业绩增长锁定性较强, 我们预计公司 2017、 2018 年净利润将达到 271 亿元和 322 亿元, YOY 分别增长 29%和19%, EPS 分别为 2.46 元和 2.92 元, 按目前 A 股价格计算, 对应 PE 分别为12.6 倍和 10.6 倍, PB2.1 倍; H 股对应 PE 为 9.6 倍和 8.1 倍, PB1.6 倍, 目前 AH 股估值合理,我们维持 AH 股“买入” 的投资建议。
公司销售情况: 公司 11 月份实现销售面积 229.6 万平方米,销售金额347.5 亿元, 分别 YOY-11.3%和+17.9%,销售增速环比 10 月明显回升,销售均价 15135 元/平米, MOM+1.9%, YOY+32.9%,公司 11 月销售情况符合预期。 累计来看,公司 1-11 月共实现销售面积 3142 万平米,销售金额 4676 亿元,分别同比增长 21%和 37%,增速较 1-10 月分别下降 3.6个和 1.8 个百分点。 公司 1-11 月累计房屋销售均价为 14885 元/平,YOY+13.2%。
销售增速企稳回升, 可结资源充足: 公司 11 月单月销售面积增速衰退,销售金额仍保持较稳定增长,主要由于推盘区域的变化,热点城市高房价区域开盘量占比有所增加。 整体来看,目前公司销售结构合理, 销售均价稳定,明显好于行业平均水平,全年销售将保持较高速增长,完成5000 亿以上的销售金额已无悬念,公司目前在手已售未结转金额超过6000 亿元,且多为高利润率项目,锁定了未来 2-3 年的业绩稳定增长。
项目获取积极,土地储备提升: 公司 11 月共新增 19 个地产开发项目,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,总建筑面积 340 万平方,权益建筑面积 246 万平米,高于单月销售面积,土地储备量继续提升; 支付权益土地款 171 亿元,综合楼面地价 6946 元/平米, 月拿地金额占销售金额比重为 49%, 综合楼面地价 6946 元/平米, 拿地节奏保持积极且有效控制拿地成本,保证未来项目开发的毛利维持较高水平。
调控政策加码,未来销售量价齐升的局面恐难延续: 受目前多城严苛限购、限售、限价和日益收紧的房贷政策影响,同时叠加今年上半年的销售基期相对较高, 我们预计全行业明年一季度的销售情况幷不会乐观,同比增速或将出现衰退情况,但地产行业集中度将进一步提升,公司作为行业龙头企业,项目储备及品牌效应方面优势明显, 未来市占率有望进一步上升,我们看好公司未来的长期发展。
盈利预测与投资建议: 我们预计公司 2017、 2018 年净利润将达到 271亿元和 322 亿元, YOY 分别增长 29%和 19%, EPS 分别为 2.46 元和 2.92元, 按目前 A 股价格计算, 对应 PE 分别为 12.6 倍和 10.6 倍, PB2.1 倍;H 股对应 PE 为 9.6 倍和 8.1 倍, PB1.6 倍. 公司作为行业龙头,销售增速稳定,且未来几年业绩增长锁定性较强, 目前 AH 股估值合理,我们维持 AH 股买入的投资建议。

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