主题：部分银行暂停开发贷

　2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。中国证券报记者1月30日获悉，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

　　开发贷现暂停



　　“刚刚得到银行通知，将暂停开发贷的申请，具体什么时候恢复还不知道。”东部某省房企人士陈平(化名)1月30日对中国证券报记者表示。在陈平接到通知的同时，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。接受记者采访的建行某省分行房贷业务人士表示，目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知，不过从1月开始，已比原来更为谨慎。

　　此前，已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规，被监管部门开具罚单。银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州分行行政处罚决定书显示，浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局依据相关规定，对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。

　　银行和房企人士表示，监管趋严之下，部分银行在房地产相关贷款业务上会更加小心谨慎。“我们目前没有暂停新项目申报，但也基本没有人报房地产项目了。”中部某银行房贷人士吴佩(化名)对记者表示。

　　银监会此前明确，2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

　　某信托研究人士李峰对中国证券报记者表示，2017年信托的房地产融资业务做得比较多，从投向来看，新增业务上升比较明显，而目前房地产是属于被重点调控的行业，监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管，因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

　　土地流标凸现资金紧张

　　“现在资金非常紧张。”某房地产资深人士1月30日接受记者采访时感叹。

　　近日，北京土地市场出让也频现流标。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。业内人士分析，本次流拍地块虽然挂牌楼面地价与另一宗成交的小瓦窑地块基本在同一水平，商品住宅销售限价也完全相同，但由于总价较高，并且项目中还建的产业用房规模超1万平方米。

　　“从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。”张大伟表示，对于企业来说，银行授信资金紧张，信托融资难度越来越大，面对高成本的地块，未必能够吃下来。

　　该宗土地流拍，已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。张大伟称，土地流标开始出现，显示房企资金压力越来越大。

　　吴佩表示，在目前开发贷暂停而地价上升的形势下，对房企来说，找钱更加困难。

　　李峰称，整体来看，2018年房地产信托融资肯定比去年紧得多，从信托公司角度来看，特别是拿地的项目和“假股真债”的项目比较难通过备案，现在都想做“真股”的项目，而这种“真股”的项目比较少。

　　资金向租赁倾斜

　　“房企今年可以多从租赁着手。”李峰建议。上述多位银行人士对记者表示，目前授信对于租赁类的地产项目较为开放，相关授信发放周期也比较短。

　　对于从事类REITs业务的券商来说，涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。“近来我们承接的几单类REITs项目送到监管部门，审批的速度都比较快。”北京某券商负责类REITs业务人士陈军(化名)对记者表示。

　　易居中国研究院研总监严跃进表示，由于长租公寓等住房租赁性质的资产在公允价值上有待进一步确立评估体系，这类资产不易获得银行贷款，而类REITs业务可以通过资产证券化架构，帮助这类资产获得融资。据统计，2017年国内类REITs发行规模逾266亿元，相比2016年的104亿元增长超过1倍。

　　拓宽租赁地产的融资通道，正成为相关部门的工作重点。1月30日，北京市住建委相关负责人对外表示，针对租赁房建设中显现的资金瓶颈，相关部门还组织国家开发银行北京分行、农行、华夏银行等专门研究针对集体土地租赁房的投融资产品，力争尽快发布。


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监管再堵房地产并购贷款漏洞：四证不全不能放任何贷款！

　　1月31日，21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获悉，近日当地监管就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。

　　所谓并购贷款，根据2015年下发的《商业银行并购贷款风险管理指引》，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。



　　根据上述规要求范，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。

　　“总而言之，四证不全的项目不能发任何形式的贷款。”某上海银行业相关业务人士表示。

　　进入2018年，随着监管执行力度不断加强，加之去杠杆后资金阶段性紧张，房地产融资加速遇冷。某北京信托业务人士向21世纪经济报道记者表示，原先房地产领域名股实债的做法也愈发难以为继。

　　“真股的做法越来越多，但比例还是很小。比如测算下来，我们整体要求10%的收益，那么会设计一个固定收益加浮动收益的结构，比如在9.5%的基础上，拿出0.5%折算成股份，这0.5%就有一定风险。”上述人士表示。