主题：金融街:发展重心重回北京 增持(研报)

公司08年实现营业收入56亿元，同比增长32.76%；利润总额14.2亿元，归属于上市公司股东的净利润10.4亿元，同比分别下降49.67%与下降48.10%；每股收益0.43元，与我们的预期（每股收益0.42元）基本一致。

　　在收入增长的同时，利润总额及归属于上市公司股东的净利润同比反而大幅下降的主要原因，在于公司从08年开始对投资性房地产采取以公允价值计量的方法，继而对07年报表进行了追溯调整，导致07年因公允价值变动而产生净收益16.96亿元。此外公司还对2007年新增的储备项目北京大屯项目计提了1.78亿元的减值准备。也是造成公司2008年增收未增利的原因之一。

　08年公司踏准融资节奏，增发募集到82亿元资金，使得公司在行业销售较为困难的时期仍持有较充裕的现金，从而使得公司的发展也把握住了主动权。一方面在开工面积方面保持了稳步增长，另一方面公司在新增储备项目上亦有所收获：2008年公司新获得五个储备项目，规划建筑面积105万平米。其中位于北京的项目规划建筑面积高达80万平米，为公司2010年以后的利润来源提供了保障。也凸显发展重心重回北京的战略意图。

　　公司在未来两年可结算项目利润率大多较低，业绩贡献很大一部分将是靠投资性房地产公允价值的变动。预测09-10年公司EPS为0.53元和0.57元，对应动态PE分别为17倍和16倍。假定房价不变，贴现率=8.81%，可得公司RNAV为11.68元，当前股价相比RNAV折价22%。具有一定估值吸引力。



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