主题：收紧棚改货币化缰绳 三四线城市房价要凉


2018-07-24 02:41:05 时代周报

　　杨国英
　　7月13日，财政部发布土地出让金数据—今年上半年，地方政府获得土地出让金2.7万亿元，同比增长43%。在一二线城市楼市普遍被政策冷冻之后，今年上半年，地方政府的土地出让金依然大幅飙升。
　　与以往一二线城市土地出让金独占鳌头不同，今年上半年，广大三四线城市的土地出让金收入堪称突飞猛进：广东佛山（楼盘）土地出让金571亿元，排名全国城市前五；湖南岳阳（楼盘）土地出让金同比暴增高达10倍……主要省份的地级市，上半年土地出让金超过100亿元的，比比皆是。
　　三四线城市土地出让金的突飞猛进，与最近一年三四线城市房价的飙升密切相关。从去年下半年至今，短短一年时间，我国绝大多数三四线城市房价普涨40%左右，直接刺激开发商加大了对三四线城市的土地储备。
　　盘点这轮2015年下半年开启的楼市狂热，先是一线城市房价暴涨，再到二线城市房价轮涨，最后到三四线城市房价补涨，究其原因，棚改货币化安置与货币增发及其他因素一起，推升了三四线城市的房价。
　　首先，一二线大城市购房需求外溢，当原本想在一二线城市买房的老百姓(603883,股吧)遇到更多的限制条件，但是自己手中的钱不断贬值的时候，不得不将目光转向三四线城市，因此引发了一波买房高潮。同时，棚改货币化安置也为三四线城市创造了大量的购房需求，手捧大量现金的拆迁户不但成为去库存的最重要的动力，也促成了房价的快速上涨。
　　棚改货币化安置始于2014年，其时将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略，与之相配套，央行推出了总量高达万亿元以上的低利率PSL支持棚改。此后，货币化安置比例迅速抬升，从2014年的9%攀升至2016年的48.5%，棚改开工套数亦显著增加，从2013年的304万套迅速增加至2015年的601万套。截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。今年前5月，棚改贷款4369亿元。从今年上半年三四线城市卖地收入的突飞猛进来看，这一政策的负面作用亦相当明显，因为，三四线城市新一轮的新增楼市库存，已经潜伏在大规模的土地出让之中。
　　警惕乃至警告的声音越来越多，信号也愈加清晰。两个月前，国务院副总理刘鹤说了几句常识性的大白话：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。国家已经意识到这一负面效应，6月25日，市场传出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息。紧接着，7月12日，住建部召开新闻通气会，强调因地制宜地推进棚改货币化安置。从住建部和国开行的表态来看，虽然货币化安置政策并非传言中的“一刀切”，但棚改安置方式的政策导向已开始发生转变。
　　但是，在急速放大的市场预期之下，本轮棚改货币化放开的欲望缰绳，很难短期内收紧。随着棚改货币化安置比例的下降，将在一定程度上抑制三、四线城市房价的上涨。但市场化的楼市，其主导力量依然需要通过市场化手段，任何过度的行政化力量干预，亦有可能导致与政策初衷相违的负面效应。

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。