主题：万科A:销售业绩有望再创新高 强烈推荐

　公司公布了09年3月的销售数据。09年3月公司实现销售面积72.2万平方米，较08年同期增长0.5%，较2月份增长39.8%；销售金额61.4亿元，较08年同期下降8.0%，较2月份增加57.8%。2009年1~3月份，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比08年同期增长33.2%和21.0%。此外，2009年2月份销售简报披露以来公司未增加新项目。

　　投资要点：

　　3月万科销售面积、销售金额环比分别增长40%和58%，销售均价8504元/平米，环比上升13%，销售均价创08年10月以来的单月成交均价新高，销售均价有企稳迹象。

　　3月，万科销售面积、销售金额同比分别增长0.42%和-8.1%，销售均价与08年同比下跌8.5%，与07年同比均价上涨21.3%，09年3月销售金额同比下跌8%主要因素是销售均价同比下降8.5%所致。08年3月是万科全年销售面积与销售金额最高的月份，当时万科先人一步加大销售取得最出色业绩的1个月。09年3月万科在众多开发商加大销售的背景仍然能取得与08年3月相当的业绩实属不易。

　　1-3月，万科累计销售面积和销售金额分别增长33.2%和21%，销售均价8013元/平米，同比下跌-9.2%，但与07年相比仍高出8.6%，销售均价较07年仍有一定的涨幅与当前销售的装修房比例提高、单位成本提高致售价提高有关。

　　我们认为，当前的市场环境较08年同期的市场环境，价格更具吸引力，需求也有明显的改善。因此，预计公司在09年剩余的时间里，销售业绩会陆续创出新高。

　　华南区的复苏正在向全国主要城市扩善，非常有利于全国开发的万科等公司的持续出色的经营。在09年去库存化关键的1年里，我们预计万科将会抓住这一有利时机加快销售回笼资金，始终保持在行业中的主动、领先的竞争优势地位。在09年行业数据总体趋势持续向好的背景下，以快速周转为盈利方式的万科等公司更将受益。

　　我们维持对公司09、10年EPS0.58、0.75元的预期，维持“强烈推荐”评级。




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昨日，房地产龙头企业万科公布了3月份和一季度销售情况。万科3月份实现销售面积72.2万平方米，同比增长0.5%，较2月份增长39.8%；销售金额61.4亿元，同比下降8.0%，较2月份增加57.8%。1—3月份，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%。此前，保利地产公布的销售数据显示，2009年3月实现签约面积37.30万平方米，实现签约金额30.90亿元。公司今年1-3月共实现签约面积76.33万平方米，同比增长132.89%；实现签约金额64.84亿元，同比增长196.71%。同样，中海、富力，栖霞建设等地产巨鳄前三月数据也是格外抢眼，全国楼房销售近来的高调走势让人有小阳春之感，房地产业是否真的见底回暖了？
“这只是前一段时间挤压的刚性需求爆发，之后成交量立马会萎缩。”独立经济学家谢国忠分析到，中国楼市现在是个大泡沫，要完全消化会有五、六年时间，这期间楼价会一波一波下降。虽然不认可谢国忠如此说法，但万科等都在不同场合表达了对市场的担忧，他们认为目前市场所表现出来的暂时回暖仅仅是因为宏观政策的拉动，由于整个外围市场的状况还不稳定，真正意义上的复苏仍有待进一步地观察。
相对于上述“悲观派”来说，一些证券机构和房地产商看好后场走势。渤海证券的周户表示，“房地产行业将先于宏观经济走出调整。”他认为09年累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度也将持续释放，而改善型需求正在逐渐释放，因此，二季度成交量持续回升可能性较大，但后续需要出台相关利好政策，确保其稳定性。“今年一季度的成交量，无论是同比还是环比，都大幅上升。”
记者同时也发现，虽然一些房地产商对外宣称看稳、看淡，但却有意无意地做些价格微调，开始试探性地涨价。
综合来看，今年一季度成交量飙升是金融政策、企业降价促销、前期积累的购房者开始积极入市三方共同作用的结果。自08年10月份以来，随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。
另有数据显示，1-2月份房地产开发投资同比仅增长1%，而去年同期增速为33%，下滑迅猛。国房景气指数连续14个月呈环比回落，2月份跌至十年新低。1-2月土地购置、开发面积及商品房新开工面积分别同比增长-30%、-16%和-15%。由此可见，销量回暖并没有真正全面提振开发商的信心，战略收缩仍是主基调。