主题：万科保利销售增长是否意味着楼市回暖?

昨日，房地产龙头企业万科公布了3月份和一季度销售情况。万科3月份实现销售面积72.2万平方米，同比增长0.5%，较2月份增长39.8%；销售金额61.4亿元，同比下降8.0%，较2月份增加57.8%。1—3月份，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%。此前，保利地产公布的销售数据显示，2009年3月实现签约面积37.30万平方米，实现签约金额30.90亿元。公司今年1-3月共实现签约面积76.33万平方米，同比增长132.89%；实现签约金额64.84亿元，同比增长196.71%。同样，中海、富力，栖霞建设等地产巨鳄前三月数据也是格外抢眼，全国楼房销售近来的高调走势让人有小阳春之感，房地产业是否真的见底回暖了？
“这只是前一段时间挤压的刚性需求爆发，之后成交量立马会萎缩。”独立经济学家谢国忠分析到，中国楼市现在是个大泡沫，要完全消化会有五、六年时间，这期间楼价会一波一波下降。虽然不认可谢国忠如此说法，但万科等都在不同场合表达了对市场的担忧，他们认为目前市场所表现出来的暂时回暖仅仅是因为宏观政策的拉动，由于整个外围市场的状况还不稳定，真正意义上的复苏仍有待进一步地观察。
相对于上述“悲观派”来说，一些证券机构和房地产商看好后场走势。渤海证券的周户表示，“房地产行业将先于宏观经济走出调整。”他认为09年累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度也将持续释放，而改善型需求正在逐渐释放，因此，二季度成交量持续回升可能性较大，但后续需要出台相关利好政策，确保其稳定性。“今年一季度的成交量，无论是同比还是环比，都大幅上升。”
记者同时也发现，虽然一些房地产商对外宣称看稳、看淡，但却有意无意地做些价格微调，开始试探性地涨价。
综合来看，今年一季度成交量飙升是金融政策、企业降价促销、前期积累的购房者开始积极入市三方共同作用的结果。自08年10月份以来，随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。
另有数据显示，1-2月份房地产开发投资同比仅增长1%，而去年同期增速为33%，下滑迅猛。国房景气指数连续14个月呈环比回落，2月份跌至十年新低。1-2月土地购置、开发面积及商品房新开工面积分别同比增长-30%、-16%和-15%。由此可见，销量回暖并没有真正全面提振开发商的信心，战略收缩仍是主基调。


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