主题：万科、金地集团炮轰媒体报道其30亿亏损说法


　　前天下午，万科和金地都通过观点地产新媒体对此报道进行了回应，万科和金地均认为年报中计提的存货减值准备是充分和合理的。
　　日前有媒体报道，某机构研究中心发布《全国各城市房地产市场风险度评估报告》指出，万科集团的七成楼盘处于中度及高度风险城市，且有13个项目因为成本过高而面临亏损，亏损总额可能达到16亿元。而金地集团在2007年前后高价拿到的5个项目亏损总额可能达10余亿元。
　 前天下午，万科和金地都通过观点地产新媒体对此报道进行了回应。
　　万科表示，万科在计提存货减值方面，始终坚持客观、谨慎的财务原则。08年年报中公司在对所有项目进行全面审视和评估的基础上，根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，上述减值经过了公司内部及毕马威华振会计师事务所的双重测试，范围涵盖了公司所有的拟开发、在建和已完工的产品，计提金额遵循了客观和谨慎的会计原则，是充分和合理的。
　　万科表示，报告中提到的13个"亏损"的项目，即万科在08年年报中计提了存货跌价准备的项目，由于有关报道没有披露进一步的细节，不清楚"16亿元亏损额"这一数据是如何得出的。
　　值得注意的是，万科表示，由于市场销售有所回升，住宅价格趋于稳定，公司不排除会对个别销售好于预期的项目进行减值准备冲回，具体情况将在一季度报告中进行披露。
　　金地集团董事会秘书徐家俊接受观点地产新媒体采访时表示，金地已经按照稳健的原则，在年报中已经进行了存货减值准备计提了，"按照目前的情况，我们不认为还有其他的需要去计提"，他同时表示，对各种不同的观点不便作评论。
　　此外，这篇报告还称，万科集团的七成楼盘处于中度及高度风险城市，所谓中度或高度风险的划分标准是城市的存量房源消化周期。万科就此回应称，"珠三角地区的大多数城市，包括深圳，均被报告划分为存在较高风险的城市，这和我们的看法存在差异。"
　　万科表示，不同的研究者可能会有不同的结论，但因为不太了解有关报告在进行城市风险度评估时所采用的标准，因此很难就此发表进一步的看法。
　　对于某机构的这篇报告，一位大型券商资深房地产份分析师对观点地产新媒体表示，"他们的做的太草率了！这种做法不符合研究精神，既然是专业研究机构就应该客观谨慎"。有业内人士认为，这篇研究报告对城市风险的划分和对计提的反映出其思维方式还停留在去年年底的彷徨时期。
　　值得注意的是，万科表示，由于市场销售有所回升，住宅价格趋于稳定，公司不排除会对个别销售好于预期的项目进行减值准备冲回，具体情况将在一季度报告中进行披露。据了解，这部分冲回将被录为收益计入当期利润。
　　为什么原本预计会亏损的项目现在不会产生亏损了？
　　据了解，这些原来预计会亏损的项目多是因为地价成本过高。而由于不少项目已经同政府协商修改容积率等规划，这些项目的地价成本得以下降。
　　万科的单人营销成本较高在业内是公认的。在2009年的新形势下，万科不得不更加重视投入产出比，甚至部分以前万科甚少使用的"雕虫小技"如大量发短信息也开始被万科采用。
　　一些创新销售手法也开始被万科运用。
　　郁亮曾表示，福州地王项目销售过程中，为了节省营销成本，采取看楼送加油卡的活动，当天就来了4000台车，由于数量太多，为了节省20块钱的加油卡的工本费，最后直接发100元现金。原本3000元每人的营销成本硬是被降到了100元。郁亮还表示，东莞和福州公司还开展了看楼送100元钱的橘子的活动，也取得了很好的效果。
　　万科副总裁徐洪舸曾经表示，2009年万科的销售将不以总额为目标，将放弃传统的高举高打高成本的营销模式，"一整版广告，只换来5个电话，三个客户。"他如此反思以前万科的高成本营销模式，他同时表示，将通过研究客户的家庭圈层等手段创新营销手段节省营销成本。
　　他表示，东莞公司曾经推出只要是开宝马奔驰来看楼就送50元的加油卡，结果居然有100多辆奔驰宝马车来看楼。他还称，成都公司曾经尝试过在机场拉客人去看楼，在这样的攻势下，不少平时生活在江浙一带的四川人回成都后买了万科的房子。
　　而砍掉户外广告牌等被认为花费昂贵效果不佳的的营销方式也成为万科节省成本的首要选择。
　　更重要是，万科在年报中计提存货减值准备的项目都由集团作为特殊项目直管，其对成本控制要求更加严格。而随着市场成交量的上升，住宅价格趋于稳定，个别销售好于预期。
　　开源节流、一增一减之间，万科的计提存货减值准备的项目实际亏损额将大大小于计提的12.3亿元。

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