主题：万科A 控制库存致可售面积偏少

　控制库存致可售面积偏少

　　万科A(000002)今日披露4 月份销售数据：

　　签约面积59.5 万平米，签约金额52.7 亿，环比上月分别下降18%和14%;销售均价8857 元/平方米，环比上涨4%。

　　今年前四个月累计签约面积212 万平方米，签约金额174.9 亿，比去年分别增长30%和21%;销售均价8250 元/平方米，同比下跌7%。

　　公司销售增速落后于市场，我们认为主要有两点原因：

　　1)08 年基数较高。由于踏准市场节奏，公司在08 年一季度率先降价，销售面积和金额同比07 年分别增长了67%和103%，远超当时市场的整体水平。如果以07 年同期为基数，公司4 月成交面积和1-4 月成交面积同比分别增长了72%和118%，表现好于市场。

　　2)控制库存致使可售项目偏少。从08 年中期开始，公司就采取了较为谨慎的策略，“量出为入”，连续两度下调开竣工面积，最后实际完成新开工面积和竣工面积较年初计划分别减少了38.3%和23.2%。公司全年开发面积和销售面积基本匹配，在市场低迷的08 年库存控制较好，但在市场大幅回暖后，公司也面临可售项目偏少的局面。

　　进入二季度，公司将加快施工进度，预计将会有更多的新盘入市。在我们跟踪的一线城市楼盘中，公司4 月份批售项目的数量已经开始明显增加，预计下半年公司销售速度会再度加速。

　　维持增持评级

　　公司近期股价表现要落后于整个房地产板块，原因主要在于公司在市场熊市时估值水平相对较高，市场回暖后，股价弹性较小。与其它几个一线地产股相比，P/NAV 较低。

　　3 月末，公司已售未结销售金额达到307 亿元，按09 年结算80%测算，加上一季度已结算的82 亿收入，我们预测的公司09 年营业收入中的83%已被锁定，业绩超预期可能性很大。

　　我们暂维持09-10 年EPS 分别为0.48 元和0.54 元的盈利预测，对应PE 分别为19 倍和17 倍，维持增持评级。


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