主题：万科A 4月销售环比下降

事件：万科A昨日披露4月份销售数据：签约面积59.5万平方米，签约金额52.7亿元，比上月（下称“环比”）分别下降18%和14%；销售均价8857元/平方米，环比上涨4%。今年前四个月累计签约面积212万平方米，签约金额174.9亿元，比去年同期（下称“同比”）分别增长30%和21%；销售均价8250元/平方米，同比下跌7%。

　　
　　 点评：万科销售增速落后于市场，原因主要在于两点：2008年基数较高，如果以2007年同期为基数，万科4月成交面积和1-4月成交面积同比分别增长了72%和118%，表现好于市场。控制库存致使可售项目偏少，从2008年中期开始，万科就采取了较为谨慎的策略，全年开发面积和销售面积基本匹配，在市场低迷的2008年库存控制较好，但在市场大幅回暖后，其也面临可售项目偏少的局面。不过随着二季度施工进度的加快，预计下半年万科销售业绩将会有所好转。

　　
　　 3月末，万科已售未结销售金额达到307亿元，按2009年结算80%测算，加上一季度已结算的82亿元收入，我们预测，其2009年营业收入中的83%已被锁定，业绩超预期可能性很大。我们暂维持2009年-2010年EPS（每股收益）分别为0.48元和0.54元的盈利预测，对应PE（市盈率）分别为19倍和17倍，维持“增持”评级。



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